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黄继雄、杨小翠等与陈俊等房屋买卖合同纠纷
上传日期:2019-8-11 浏览次数:923
案件概述 
原告黄继雄、杨小翠与被告陈俊、陈炳云,第三人广州淘居房地产中介服务有限公司(以下简称淘居公司)、广州市番禺区石基辉煌房地产信息咨询服务部(以下简称辉煌服务部)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年10月20日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告黄继雄、杨小翠的共同委托诉讼代理人刘颖,被告陈俊、陈炳云,第三人淘居公司的法定代表人及第三人辉煌服务部的委托诉讼代理人吴铭辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告黄继雄、杨小翠向本院提出诉讼请求:1.解除原、被告及第三人于2017年4月16日签订的《房屋买卖合同》(编号:2001250);2.被告立即向原告返还购房定金30000元及利息(按同期贷款利率,自2017年4月16日计算至清偿之日止);3.被告立即向原告赔偿违约金89000元;4.被告立即向原告赔偿扣减第三项违约金部分后的房屋差价损失200000元;5.由被告承担本案全部诉讼及保全费用。事实和理由:原告经第三人居间介绍向被告购买其位于广州市番禺区石碁镇富怡路北1座6梯302的房屋,原、被告及第三人于2017年4月16日共同签订编号为2001250的《房屋买卖合同》。该合同第三条约定上述房屋成交价为人民币890000元;第十一条约定买卖双方必须于2017年10月1日前前往市房管局办理交易过户手续;第十二条第一款约定卖方不能按本合同约定将该物业售予买方,或者因违约而无法将该物业售予买方的,应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金,卖方并须退回买方已付的所有费用。附件第2点“按揭付款”第(1)款约定买方于2017年4月16日前支付人民币叁万元整作为定金;第(4)款约定卖方应协助买方办理按揭手续,包括签署有关文件/合同和提供相关资料。签约当日,原告依约向被告交付了定金30000元,第三人同时向原、被告双方出具了申请银行按揭贷款买卖双方应提交的资料清单。原告于2017年5月15日将买方需要提交申请银行贷款的资料交付给第三人,第三人多次告知被告,并通知被告提交资料配合办理按揭手续,然而被告一直以各种借口拖延拒不配合。原告曾于2017年6月24日直接致电联系被告要求配合办理后续手续,然被告再次以没有时间推托,亦不表明何时可以配合,原告分别于2017年6月20日、2017年7月19日书面函告被告促请依约办理贷款手续及后续的过户手续,但被告从未予以回应。上述合同约定的过户期限届满后,原告及第三人再次联系被告,被告仍是拒不配合。2017年10月13日,经第三人查询方得知上述房屋已于2017年10月10日核准办理抵押登记。另补充:1.双方签订的买卖合同第10条约定,如需办理按揭贷款手续,买卖双方同意由第三人指定的按揭公司代办贷款手续。被告对代办贷款的方式是明知且同意的。2.上述房屋于2017年10月10日抵押给案外人胡细可,案外人胡细可应是被告陈俊配偶的亲属。被告一方面拖延办理按揭手续长达5个多月,另一方面蓄意将上述房屋抵押给他人,足见被告无视合同、恶意违约之意图,且已构成根本违约。而原告则一直积极履行合同义务,一方面在支付购房定金后仍不得不租房居住,另一方面还要承受房价及贷款利率上涨的双重损失,合法权益受到严重损害,故诉至法院。

被告陈俊、陈炳云辩称,不同意黄继雄、杨小翠的全部诉讼请求,请求法院予以驳回。一、本案房屋买卖合同之所以不能履行是由于原告的违约,因原告无法如期向银行贷款,而且经催告也不能一次性付清房款,这是合同无法履行的根本原因。二、我方没有违约,若法院认定我方有违约的情况下,原告主张的违约损失只有其支付的3万元定金的银行存款利息损失。我方名下位于广州市番禺区石碁镇富怡路北一座6梯302的房屋自2007年至2017年5月31日一直出租给他人居住。2017年4月由于我方资金需求,将该房屋于中介放盘出售,并于2017年4月16日在中介公司与原告签订编号为2001250的《房屋买卖合同》,签订该合同时由于房屋仍在出租状态中(最新的租约要到2018年2月19日才到期),我方需要时间与租户协商提前解约等准备事宜,为此我方与原告约定于2017年10月1日前办理交易过户手续。签订合同后,我方积极与租户协商提前解约事宜,在作出租金方面的让步后,争取到与租户于2017年5月31日提前解除租约并进行房屋的交接。此外还根据中介方出具的(卖方)按揭资料清单准备作为卖方需提供的各项资料。例如:2017年7月21日到广州市番禺区房地产交易登记中心出具《个人名下房地产登记情况查询证明》;2017年8月18日完成对出售标的房屋的重新测绘并出具《房建面积测量成果报告书》,报告书中《房地产分户图》有出售标的房屋的地址变更证明,这也是中介方要求卖方提供的按揭资料之一。我方在完成与租户提前解约及中介方要求的按揭资料准备工作后,通知中介方约原告到工商银行办理按揭手续及后续的过户手续,此时中介方说原告不能直接向工商银行申请按揭贷款,也不能一次性拿出全款来,需要我方到第三方按揭担保公司协助办理按揭手续,我方出于风险考虑拒绝了这一要求,明确表示只会到合同中约定的工商银行办理按揭贷款手续。直到合同期限2017年10月1日届满时,原告仍未能到指定的工商银行办理按揭贷款手续。我方经中介方与原告约好于2017年10月11日晚上在中介方公司协商如何处理双方之前签订的合同事宜,该次协商未能达成任何共识。协商无果后,我方认为原告应依约向指定的工商银行办理按揭贷款手续,但原告一直拒绝履行。对此,我方只好于2017年10月25日向原告发出解除房屋买卖合同书面通知,原告对此不作任何回应。直至2017年12月11日我方接到法院通知书后才获悉原告已于2017年10月20日向法院提起诉讼并查封我方名下的财产。原告无法按合同的约定到指定银行办理按揭贷款手续,这是原告未能履行合同约定义务的事实,也是本案房屋买卖合同无法履行的根本原因。而我方一直积极、严格按照合同要求履行义务,一方面争取与租户协商提前解约,期望早日解约就能早日完成交易手续达成资金需求,另一方面按照中介方出具的(卖方)按揭资料清单准备每一项资料。然而当解除租约及准备好资料后房屋买卖合同却一直无法完成,房屋不但没卖出去还失去了租金收入(涉讼房屋自2017年6月1日至今一直处于闲置状态中)。综上所述,我方认为,原告的诉请缺乏事实和法律依据,请求法院依法予以驳回。

第三人淘居公司、辉煌服务部共同述称,合同签订至今,我方有跟踪买卖双方的情况。作为中介方,我方没有失职。2017年4月双方签订合同后,原告积极办理按揭手续,但被告不同意通过按揭公司进行贷款,要求直接对接银行办理贷款,我方也向被告解释过情况,但被告仍不同意。我方也积极寻找银行协助办理,最终找到了一家银行可以协助办理,其后通知双方前去办理贷款手续时,被告则以各种理由推脱、拖延时间。在约定过户的时间前,双方也进行过协商,被告提出向原告退回定金、解除合同,但原告要求另行赔偿,就赔偿问题双方最终没有达成一致意见。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下:

1.位于广州市番禺区石基镇富怡路北1座6梯302房(以下简称涉讼房屋)的产权人为陈俊、陈炳云,建筑面积为85.4平方米。

2.2017年4月16日,陈炳云、陈俊作为卖方,黄继雄、杨小翠作为买方与辉煌服务部作为经纪方签订编号为2001250的《房屋买卖合同》(以下简称涉讼合同),约定买方向卖方购买涉讼房屋,成交价为890000元;卖方交付该物业予买方使用之日期为2017年10月1日前;买卖双方必须于2017年10月1日前前往市房管局办理交易过户手续;卖方不能按本合同约定将该物业售予买方,或者因违约而无法将该物业售予买方的,应向买方支付该物业成交价的10%作违约金,卖方并须退回买方已付的所有费用;如需办理按揭贷款手续,买卖双方同意由中介公司指定的按揭公司办理该房屋贷款手续,如双方自行办理银行贷款手续发生任何问题与经纪方无关,一切责任与损失由买卖双方自己负责;买卖双方同意买方采用按揭付款的方式支付楼款,于2017年4月16日前支付人民币30000元作为定金;首期楼价款(已包含定金)350000元应最迟于2017年支付,但支付首期款的前提条件是银行出具同意贷款书及过户当天;人民币540000元于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款,银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方以现金支付;交易手续需于2017年10月1日前完成,如因房管局或银行原因导致延迟,则时间相应顺延;等等。同日,黄继雄、杨小翠向陈俊、陈炳云支付了购买涉讼房屋的定金30000元。

3.2017年5月15日,辉煌服务部开具《收据》,确认收到杨小翠交来承购涉讼房屋的申请银行贷款资料、身份证、户口本、结婚证、银行流水、收入证明、供楼银行卡、个人还清证明。

4.2017年6月20日,黄继雄、杨小翠向陈俊、陈炳云邮寄《关于通知依约履行合同的函》,告知其在2017年5月15日前已办好购买涉讼房屋所需的所有资料与证明,请陈俊、陈炳云在2017年7月3日与其及第三人中介方共同到银行办理购房贷款相关手续和到市房管局办理交易过户所需要的手续等,请陈俊、陈炳云在2017年6月28日前书面通知其二人或中介方于合同约定时间之前的任一时间完成上述手续。该函于2017年6月28日被签收。

5.2017年7月18日,黄继雄、杨小翠再次向陈俊、陈炳云邮寄《关于通知依约履行合同的函》,告知陈俊、陈炳云在2017年8月7日与其及第三人中介方共同到银行办理购房贷款相关手续等,并在2017年8月1日前书面通知其或中介方于合同约定时间之前的任一时间完成上述手续。该函于2017年7月20日被签收。

6.2017年10月10日,涉讼房屋办理了抵押登记。

7.2017年10月25日,陈俊、陈炳云向黄继雄、杨小翠邮寄《解除房屋买卖合同书面通知》,告知因黄继雄、杨小翠在合同期限内未能按时履行合同约定的义务,因此不能办理房屋交易过户手续,所以提出解除合同,特作此书面通知。该通知于次日被签收。

8.2017年10月20日,黄继雄、杨小翠提起本案诉讼,并主张淘居公司为涉讼合同的中介方,故申请追加淘居公司作为本案第三人参加诉讼。本院根据黄继雄、杨小翠的申请追加淘居公司为本案的第三人,后于庭审过程中,因涉讼合同的落款处为辉煌服务部的盖章,而淘居公司称辉煌服务部为其司开设的以个体工商户名义进行登记的分店,其司一直以辉煌服务部名义对外提供服务,故本院依法将辉煌服务部追加为本案的第三人参加诉讼。且经本院询问,辉煌服务部的经营者吴志钊表示其为淘居公司的股东,淘居公司与辉煌服务部虽分别进行工商登记,但实为同一套人马,人员并未进行严格区分,涉讼合同系在淘居公司的工商登记注册地址签订,但其时加盖了辉煌服务部的印章,其同意淘居公司于庭审中所发表的全部意见。

庭审过程中,黄继雄、杨小翠与陈俊、陈炳云主要就哪方在履行合同的过程中存在违约行为产生争议。黄继雄、杨小翠主张其在签订合同后积极履行合同约定的支付定金及准备贷款资料等义务,但陈俊、陈炳云拒不配合签署按揭贷款申请文件,不提供卖方应提交的相关资料,导致其无法取得银行同贷书及办理交易递件手续,且涉讼房屋已被陈俊、陈炳云蓄意抵押给他人,故陈俊、陈炳云已构成违约。

陈俊、陈炳云则主张在签订合同时,中介公司确有提供办理按揭的资料清单,并已三方确认贷款银行是工商银行,而黄继雄、杨小翠直到涉讼合同期限届满时仍未到指定的工商银行办理按揭贷款手续,无法如期取得银行贷款审批,且经其催告也不能一次性付清房款,导致合同无法继续履行,故本案系黄继雄、杨小翠先构成违约。就黄继雄、杨小翠所述其拒不配合签署按揭贷款申请文件,陈俊、陈炳云解释称2017年9月其将按揭资料准备好后,中介人员告知其须到按揭公司签订类似反担保的协议才可办理按揭手续,其不清楚为何一定要通过按揭公司向银行申请按揭而不能直接对接银行,且合同也没有要求一定要通过按揭公司办理按揭,故其基于风险考虑不同意通过按揭公司办理按揭手续,并拒绝提供相关资料。此后,待合同履行期届满,因其急需用钱,故将涉讼房屋抵押以借款应急。

对此,黄继雄、杨小翠回应称,陈俊、陈炳云虽抗辩系出于安全风险考虑拒向按揭公司办理贷款,然根据常识以及交易习惯,按揭公司是代银行收集并对接贷款手续的机构,并非系向按揭公司贷款,且中介公司要求买卖双方提供的资料中亦载明系工商银行的贷款账户,因此,陈俊、陈炳云的抗辩不成立,实系陈俊、陈炳云因楼价上涨而不想履行合同,且陈俊、陈炳云在2017年10月10日已将涉讼房屋抵押给案外人,并向黄继雄、杨小翠发出解除合同的函,陈俊、陈炳云拒不履行合同的意思表示已经非常明确,陈俊、陈炳云已构成违约,解除合同的过错在于陈俊、陈炳云。

淘居公司、辉煌服务部则称,在本次交易过程中,买方黄继雄、杨小翠积极办理按揭贷款手续,但卖方陈俊、陈炳云不同意通过按揭公司进行贷款,其司向陈俊、陈炳云解释过,银行不直接对接个人,故需按揭公司协助双方向银行申请贷款,但陈俊、陈炳云仍坚持直接向银行申请贷款。其后,其司找到农业银行可与个人直接对接,并通知了陈俊、陈炳云,但陈俊、陈炳云仍不配合提供贷款资料。而就陈俊、陈炳云所述的类似反担保协议,淘居公司、辉煌服务部表示从未提及此事,且通过按揭公司办理按揭是不需要签订类似反担保协议的,另即使直接对接银行,也需签署相关文件。

审理过程中,根据黄继雄、杨小翠的申请,本院委托广东联信资产评估土地房地产估价有限公司(以下简称联信公司)对涉讼房屋截止至2017年10月26日止的市场价值进行评估。联信公司于2018年6月4日作出编号为联信(法)评报字[2018]第B0234号《房地产估价报告》,后本院发现在现场勘查及报告的出具过程中存在违反程序的情况,故上述报告本院无法采用,联信公司亦于2018年8月13日作出说明决定作废上述报告。其后,本院重新摇珠选定广东嘉永房地产土地与资产评估咨询有限公司(以下简称嘉永公司)对涉讼房屋截止至2017年10月26日的市场价值进行评估,黄继雄、杨小翠为此向嘉永公司支付了评估费5596元。嘉永公司于2018年9月8日作出编号为粤嘉房字(2018)09004号《房地产估价报告》,确定涉讼房屋于2017年10月26日的市场价值为1238300元。黄继雄、杨小翠对该报告无异议;陈俊、陈炳云则对该报告不予确认,认为:1.该报告声明的估价目的与价值类型和价值定义并非同一估价对象,该评估结果反映的不是估价对象的市场价值;2.评估机构未在该报告中或其他方式向法院出具估价报告所依据的样品、资料及参数来源,对估价结果的数据来源没有任何计算及确定的依据;3.该报告中载明的评估对象、实物状况与事实存在重大遗漏,未提及估价对象中的橱柜、浴室柜及酒柜因患白蚁灾害进行拆除和部分拆除;4.该报告中载明的估价对象区位状况载明的“教育设施完善”、“医疗设施好”、“购物便利”、“交通较好”、“居住氛围好”与事实不符,大部分设施距离评估对象所在的位置均有相当远的距离,估价对象位置较为偏远,开发程度低,居住氛围一般,且教育设施和医疗设施均不是为估价对象所配套;5.实际勘查时间与评估报告出具的时间不对应,且实勘人员是齐湘原、邹小龙,俞亦祥并没有到场勘查,但估价报告上载明了俞亦祥参与了本次评估;6.此次评估费用较高,其认为评估结果与评估费用成正比,评估公司可能为了收取更高的评估费而提高评估结果。另陈俊、陈炳云称其于2018年9月27日拿到该报告的初稿,法院工作人员要求其十五天内提出异议,因签收不久后即为国庆节假日,其口头询问法院工作人员节假日如何计算,工作人员回复其称可以顺延,故其于2018年10月17日向法院提交了书面异议意见,但就异议意见的复函却与评估报告的终稿同时向其送达。

诉讼过程中,本院根据黄继雄、杨小翠的申请,依法作出了(2017)粤0113民初8703号《民事裁定书》,于2017年10月24日对涉讼房屋进行了查封。

一审法院认为 
本院认为,黄继雄、杨小翠与陈俊、陈炳云及辉煌服务部签订的涉讼合同是当事人的真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,各方均应依约履行。由于涉讼合同包括两个法律关系,一个是黄继雄、杨小翠与陈俊、陈炳云之间的房屋买卖合同关系,另一个是黄继雄、杨小翠和陈俊、陈炳云与辉煌服务部之间的居间合同关系,而本案审理的是黄继雄、杨小翠与陈俊、陈炳云之间的房屋买卖合同关系。签订涉讼合同后,黄继雄、杨小翠已依约向陈俊、陈炳云支付了购房定金30000元,并已向中介公司提供齐全办理银行按揭贷款所需要的资料,而陈俊、陈炳云作为房屋出卖方,有义务协助黄继雄、杨小翠申办银行按揭手续,然陈俊、陈炳云直至合同履行期限届满仍未提供其应提交的相关资料以配合黄继雄、杨小翠办理按揭手续,导致黄继雄、杨小翠签订涉讼合同的目的无法实现,故陈俊、陈炳云已构成根本违约,理应承担违约责任,因此,黄继雄、杨小翠有权解除其与陈俊、陈炳云之间的房屋买卖合同关系,并要求陈俊、陈炳云支付房价款10%的违约金。陈俊、陈炳云虽辩称其拒不提供相关资料及签署按揭贷款申请文件系出于风险考虑,其不同意通过按揭公司办理贷款手续,但涉讼合同已明确约定“如需办理按揭贷款手续,买卖双方同意由中介公司指定的按揭公司办理房屋贷款手续”,且通过按揭公司申请银行按揭贷款系采用按揭方式购买二手房屋的常规操作,故就该抗辩,本院不予采纳。因此,黄继雄、杨小翠要求解除其与陈俊、陈炳云之间的房屋买卖合同关系及陈俊、陈炳云赔偿违约金89000元的诉请,合理有据,本院予以支持。由于黄继雄、杨小翠与陈俊、陈炳云之间的房屋买卖合同关系已解除,陈俊、陈炳云应向黄继雄、杨小翠返还定金30000元。

就黄继雄、杨小翠要求陈俊、陈炳云支付房屋差价损失的诉请。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应相当于因违约造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”;第一百一十四条规定,“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。因陈俊、陈炳云根本违约实际造成了黄继雄、杨小翠对房屋升值的损失,现《房地产估价报告》确定的涉讼房屋截止至2017年10月26日的市场价值为1238300元,故因合同解除造成的房屋差价为348300元。然,取得涉讼房屋的升值价值的前提必然是支付了涉讼房屋的全部对价即承担了资金成本,就本案而言,黄继雄、杨小翠仅支付了30000元定金,无再给付其他房款,且前述认定陈俊、陈炳云需向黄继雄、杨小翠支付违约金89000元亦可弥补黄继雄、杨小翠的部分实际损失,因此,参照房价差额范围,并结合双方履行合同、黄继雄及杨小翠的实际支出、陈俊及陈炳云的过错程度等因素,本院根据公平合理原则酌情调整陈俊、陈炳云另需向黄继雄、杨小翠赔偿房价差价100000元。陈俊、陈炳云对《房地产估价报告》的异议缺乏事实及法律依据,本院不予采纳。

至于黄继雄、杨小翠主张定金30000元的利息的诉请,因黄继雄、杨小翠所主张的违约金及部分房屋差价损失的诉请已得到本院支持,故对该诉请,本院不予支持。

综上所述,本院对黄继雄、杨小翠的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下:

一审裁判结果 
一、解除黄继雄、杨小翠与陈俊、陈炳云及广州市番禺区石基辉煌房地产信息咨询服务部签订的《房屋买卖合同》中黄继雄、杨小翠与陈俊、陈炳云的房屋买卖合同关系;

二、陈俊、陈炳云于本判决发生法律效力之日起十日内向黄继雄、杨小翠返还购房定金30000元;

三、陈俊、陈炳云于本判决发生法律效力之日起十日内向黄继雄、杨小翠支付违约金89000元;

四、陈俊、陈炳云于本判决发生法律效力之日起十日内向黄继雄、杨小翠赔偿房屋差价损失100000元;

五、驳回黄继雄、杨小翠的其余诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费15411元,保全费2115元及评估费5596元,由黄继雄、杨小翠负担受理费900元,由陈俊、陈炳云负担受理费14511元,保全费2115元及评估费5596元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。
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