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成功案例
张鹏、戴峰房屋买卖合同纠纷案
上传日期:2019-8-11 浏览次数:1050
案件概述 
上诉人张鹏、戴峰因与原审第三人德佳公司房屋买卖合同纠纷一案,不服广州市增城区人民法院(2018)粤0118民初4409号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人主张 
张鹏上诉请求:1.撤销一审判决第二项,改判戴峰向张鹏支付违约金2340000元(以400万元为基数,按利率每日千分之一,从2017年5月9日起计算至涉案房屋变更登记至张鹏名下之日止,暂计算至2018年12月15日);2.本案诉讼费由戴峰承担。事实与理由:一、守约方有权要求违约方依约支付违约金。涉案合同约定的每日千分之一的违约金标准是市场上常见的标准,也是张鹏与戴峰双方的意思自治,合法有效。戴峰在其起诉张鹏的(2017)粤0183民初7316号案中亦是按照相同的违约金标准要求张鹏承担违约责任。本案是发回重审后重新立的案件,戴峰在此前从未提出过违约金过高的抗辩,由此可知戴峰是认可合同约定的违约金标准,该标准合法有效,不应随意调整。原审二审发回重审的理由是张鹏是否办理有效合法的按揭贷款手续对戴峰合同目的的实现有无实质影响,能否作为其拒绝履行合同的合理抗辩的事实未查明,而并非因违约金的问题导致案件发回重审,因此重审应围绕未查明的事实进行,不应调整在原审中以判决确认的违约金标准。二、买卖双方约定的违约金标准合理,没有过高。一审法院下调违约金是滥用自由裁量权的错误行为。1.戴峰的违约行为令张鹏遭受巨大损失。按合同的约定,张鹏本应于2017年5月获得房屋所有权,但由于戴峰拖延履约,导致涉案房屋空置将近2年未能利用而产生巨大利益损失。张鹏本只需支付30%的首期款,剩余70%的房款可以办理银行的房屋按揭贷款后慢慢归还。但因为戴峰违约,导致张鹏需一次性支付全部购房款,增加了张鹏的使用资金成本,此外,戴峰的违约行为共产生了三个案件,令张鹏产生了不必要的诉讼成本。2.违约金具有惩罚性。戴峰除本案以外又恶意提起了两起相同案由的诉讼,严重浪费司法资源,亦令张鹏产生了巨大诉讼压力和诉讼成本,且拖延案件审理进程,进而增加了违约金金额,该后果应由戴峰自行承担。戴峰应因其恶意违约行为而受到相应惩罚。一审法院认为应按照银行贷款的标准确定违约金,但该标准没有任何惩罚性,法院不应调整。3.合同约定的违约金标准合法。一审判决认为违约金标准需要参考民间借贷关系的利息计算,但根据有关民间借贷的司法解释规定,年利率未超过36%的部分均属于合法利息。而且现在银行贷款都已在基准利率上浮,按照基准利率根本无法向银行借款。4.就算需要调整违约金标准,也只能适当调整。一审判决却大幅度下调了违约金标准,明显超出法定自由裁量范围。综上,涉案合同约定的违约金标准合法有效,一审法院判决大幅度下调违约金是在滥用自由裁量权,下调后的违约金标准无法弥补张鹏产生的包括房屋利益、资金成本、诉讼成本等损失,而且不能起到惩罚性的作用,故请求判如所请。

对张鹏的上诉,戴峰二审答辩称:1.本案是因张鹏违约伪造网签合同进行贷款,后网签合同被撤销无法放贷,导致合同无法正常履行。戴峰是依法解除房屋买卖合同,不应向张鹏支付违约金。2.张鹏主张的违约金标准明显高于实际损失,也违反了最高人民法院关于适用合同法若干问题的司法解释的相关规定。3.虽然签订网签合同是戴峰的义务,但是在张鹏的同贷书出来之前,戴峰并没有收到要求签订网签合同的通知。4.张鹏在2017年5月9日起诉时只要求继续履行合同,并没有变更贷款方式为一次性付款。5.基于张鹏采取的付款方式是银行按揭贷款,因此网签合同就是银行按揭贷款的基础,并非像张鹏所述仅是为了过户。6.本案的中介公司有两个,一个是德佳公司,一个是按揭中介公司,根据戴峰签署的《按揭业务受理确认函》显示:按揭中介公司仅代理戴峰收取查册表,没有委托其网签和过户。7.鹏的父亲在2017年5月4日向戴峰发了微信,告知戴峰要在5月8日重新签订网签合同进行过户,由此可见,张鹏在5月4日就知道5月5日要撤销网签合同。除此之外,坚持上诉意见。

一审法院查明 
戴峰上诉请求:1.撤销一审判决;2.依法立案审理戴峰在一审提出的全部反诉请求;3.驳回张鹏的全部诉讼请求;4.本案一、二审全部诉讼费用及保全费由张鹏承担。事实和理由:一审判决严重违反法定程序,认定事实错误,造成判决错误。一、一审程序错误,对基本事实的认定错误。1.戴峰于2018年8月3日提交了反诉书,一审法院认为不符合受理条件应依法在7天之内作出不予受理裁定书,但一审法院既拒绝受理,又不作出不予受理或驳回起诉裁定书,违反法定程序。2.张鹏办理的按揭贷款手续是否合法有效是本案最关键的事实,二审法院以(2018)粤01民终3890号民事裁定书裁定发回重审要求查明这一事实,但一审法院重审后仍未查明,只是根据另案(2018)粤0118民初932号民事判决书中工商银行增城支行的抗辩理由简单认定《个人二手住房贷款承诺函》有效,但同贷书有效不等于申请按揭贷款的手续一定合法。二、张鹏在提交贷款申请时违反诚实信用原则和合同约定,导致按揭贷款手续自始非法无效。1.《广州市存量房买卖合同》即网签合同未经戴峰的签署依法不成立。张鹏及成泽公司在网签合同上伪造戴峰的签名,并以此为据向银行提交贷款申请,违反诚实信用原则和相关法规,银行在不知情的情况下所作出的同贷书依法应属无效。一审未查明网签合同被造假的事实,纵容张鹏和成泽公司伪造证据的行为,不利于国家房地产宏观调控政策的实施和维护正常房屋交易秩序。2.按照广州市政府规定的存量房交易规则,网签合同是买卖双方在办理贷款、交税和过户手续时必须向银行、税务、房屋交易机构提交的备案文件。先签订网签合同,再办理贷款、缴税和过户,是存量房交易市场的交易规则。因此,网签合同是房屋交易必须签署的履行合同。工商银行增城支行信贷科周金莲科长也表示该行办理按揭贷款流程是按照“穗国房字[2011]532号”文的要求,要先核对网签合同,再受理按揭申请,网签合同必须经双方签名才能成立。而张鹏委托办理按揭的广州市成泽房地产代理有限公司(以下简称成泽公司)提交给银行的网签合同却是剪贴拼造的复印件,其中戴峰的签名是从另一份《二手楼购房合同》中粘贴复制上去,因此不可能有原件。增城区住建局为此于2019年3月20日对成泽公司发出了《责令限期改正通知书》,并将案件移交住建委处理。由此可见,戴峰根本未签署过《广州市存量房买卖合同》,而张鹏和成泽公司却以假的网签合同向银行提交贷款申请,并在贷款申请表中谎称包括假网签合同在内的所有资料均真实,导致银行违反意愿出具同贷书。张鹏的欺骗行为不但违反诚实信用和遵纪守法原则,而且也侵犯了戴峰的姓名权。同贷书以申请材料的真实性为生效前提,张鹏的欺骗行为已经导致同贷书无效,一审法院不但不认定张鹏的行为属于违约,而且还判令戴峰承担巨额违约金,显属不公。三、如前所述,网签合同成立是贷款手续合法的前提,现戴峰不确认网签合同中“戴峰”签名的真实性,现有证据亦足以证实戴峰从未签署过该网签合同,张鹏称没见过戴峰在网签合同上签名,德佳公司表示无权签署戴峰的名也未签过,成泽公司也没有表示签过戴峰的名,只是在网上交易系统中录入过戴峰的交易信息,故该网签合同未经戴峰的签署并未成立。张鹏及成泽公司没有网签合同原件,却据此办理了银行按揭。在此情况下,网签合同中“戴峰”签名的真实性属于待证事实,一审法院拒绝进行签名真实性的鉴定没有依据。一审法院认为成泽公司有权签署,这与网签合同是否成立并无关系,不能以有权签署作为网签合同成立的依据。通过鉴定也可证明假网签合同上的签名并非成泽公司所签,成泽公司所为并非无权代理行为,而是冒名处分行为,目的是诱骗银行相信网签合同为戴峰本人所签。一审法院以成泽公司有权签署为由拒绝对网签合同签名进行鉴定,是故意混淆逻辑关系,回避认定网签合同不成立的关键事实。再者,戴峰和张鹏对网签合同是否成立持相反主张,双方均有举证责任。戴峰调取了假网签合同的复印件并申请鉴定,履行了举证责任,而张鹏应持有原件却拒不提供,且不同意对复印件做鉴定,未履行举证责任。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定,即使不做鉴定,一审法院也应当推定该网签合同不成立,张鹏向银行提交假网签合同申请贷款的违约事实成立。但一审法院不同意做鉴定,反而作出对戴峰不利的认定,完全违背法律准则。一审法院认为没有证据证明张鹏有冒用戴峰名义的行为,是帮助张鹏逃避违约责任,即使伪造网签合同是成泽公司所为,但申请贷款是张鹏的义务,根据合同法第一百二十一条规定,因成泽公司的过错造成按揭贷款手续不合法,张鹏应向戴峰承担违约责任,其作伪证称张鹏的签名为其本人所签构成共同欺诈行为。一审法院对《房屋买卖合同网签委托确认书》的作用存在认定错误,该确认书是房屋买卖合同的附件,与房屋买卖合同同时签署,其作用是张鹏要求戴峰配合其在缴税过户时签署一份总价204万的低价网签合同以逃税,戴峰为达成交易而同意,双方为此立字为据。以逃税为目的的合同属于无效合同,而且该确认书是为德佳公司缴税过户时办理网签合同使用,而不是为申请按揭时办理网签使用。双方约定的申请按揭金额是257万,不可能授权德佳公司以204万的总房价办理网签申请贷款。该确认书是德佳公司提供的格式版本,其声称买卖双方已清楚了解并确认网签合同内容,自愿接受合同条款约束,与事实严重不符。网签合同的签署时间是2017年3月8日,该确认书的签署时间是2017年1月20日,故买卖双方在签该确认书时不可能了解网签合同的内容,该条款是虚假的意思表示,并且剥夺了戴峰对网签合同的知情权和处分权,依法也属无效。一审法院不应以此为据,认定张鹏伪造网签合同系经戴峰同意,不构成违约。网上交易系统中登记的成泽公司与戴峰的《房地产中介服务合同》对成泽公司的义务有详细约定,第二条第五款有“促成乙方(即戴峰)与买方签订存量房买卖合同”的表述,并无代戴峰签署存量房买卖合同的表述,也可以证明成泽公司无权代戴峰签署网签合同。四、三方合同约定张鹏须在2017年3月1日前办妥按揭贷款申请手续,但张鹏因自身原因始终未能合法有效地向银行提交申请资料,并且未在合同期满前履行付款义务,构成根本性违约。一审法院认为戴峰在签订合同后没有催告张鹏办理按揭手续,而且在3月4日才配合签订按揭业务受理确认函,因此对逾期办理手续也有过错,与事实明显不符。德佳公司在(2017)粤0183民初3080案的庭审中当庭作证,证明戴峰在2017年春节(即2017年1月28日)期间就催促张鹏尽快办理按揭,但张鹏说有事要推迟到3月4日(见3080案庭审笔录第11页第19行)。德佳公司还出具书面证明证实双方约定3月1日前需拿到同贷书。但张鹏签订三方合同时已有一套房,必须办理除名手续后才能符合减税和贷款条件,再加上张鹏没有收入,不符合购房条件,需花费大量时间虚构收入和银行流水,因此张鹏迟至2017年2月27日才拿到首套房证明,并约戴峰于3月4日到中介公司交按揭资料,因此迟延签署按揭确认函,并非戴峰配合延误所致。2017年5月3日,戴峰向张鹏发出《贵方违约告知函》,告知张鹏违约,无法继续履行合同。5月4日张鹏微信通知戴峰去办理网签,戴峰回复称张鹏违约,暂时不去办理,待张鹏履行违约责任后再谈。戴峰拒绝在张鹏办妥按揭贷款手续之前办理过户和接受张鹏付款,是行使不安抗辩权,并无终止合同的意思表示。2017年5月23日,距合同约定的最后付款日仅剩两天,张鹏仍未办妥按揭贷款手续,也未履行付款义务,戴峰向张鹏发出《终止合同告知函》,通知解除合同,既符合合同约定的解除条件,也符合法定的解除条件。五、一审法院仅认定戴峰的违约行为是发出《终止合同告知函》,并未认定戴峰有任何逾期履行的违约行为,却判令戴峰按逾期履行违约责任支付违约金,明显错误。一审法院如认为戴峰发出解除合同函导致迟延履行过户义务,应首先认定张鹏是否仍存在先履行义务,是否拥有要求过户的请求权,如果没有,导致逾期过户的违约方应该是张鹏,一审法院应判令张鹏支付逾期违约金。买卖双方不能办理过户的原因是由于没有网签合同原件,不动产登记中心不会受理。张鹏也清楚网上交易系统中的假网签合同未经戴峰在纸质文本上签字,无法办理后续手续,所以张鹏于2017年5月5日私下授意成泽公司撤销了网上交易系统的假网签合同,企图制造网签合同从未签过的假象,要求戴峰于5月8日去配合签署,但其为掩盖按揭贷款手续不合法的事实,却拒不撤销提交给银行的假网签合同。根据广州市网上交易的规则,已经签过网签合同的房屋必须经双方签署书面的解除合同协议,并撤销原网签合同后才能重新签署新的网签合同。张鹏不肯撤销假网签,合同双方就无法签订新的网签合同,张鹏又拿不出假网签合同原件,所以无法办理过户。故张鹏应对逾期履行过户和付款负违约责任。再者,根据买卖双方签订的《按揭业务受理确认函》,双方书面确认广州市按揭流程,其履行的先后顺序是借款人先与银行签订贷款合同,然后办理过户手续,双方并没有关于拿到同贷书后立即办理过户的书面约定。2017年4月18日张鹏拿到同贷书后,并未与工商银行增城支行签订贷款合同,作为先履行义务方,其无权要求戴峰提前为其办理过户手续,更无权向后履行义务方主张逾期履行的违约责任。如法院在双方无约定的情况下判决将付款方式变更为一次性付款,因三方合同约定的付款、过户时间和先后顺序均是针对按揭付款方式,对一次性付款方式的付款时间及先后顺序均无约定,戴峰不存在逾期过户的违约行为,应以判决生效之日起开始计算过户时间。因此,一审判令戴峰自2017年5月9日开始承担逾期过户违约金没有事实和法律依据。六、戴峰在一审中提出违约金过高的答辩意见。一审法院虽然据此调低了标准,但调整后的违约金额没有以实际损失为依据,仍然过高。本案中,戴峰延误收取房款且延误期间房价大幅上涨,导致戴峰按计划购置新房需多支付300万元,损失巨大。而张鹏得到涉案房产,期间已升值250万,购房没有任何损失,仅有的损失可能是诉讼期间少收的租金。故戴峰认为应以租金损失作为违约金赔偿的标准。据戴峰在一审时提交的中介公司二手房租售价目表显示,该地段同户型的房屋租金约为每月5000至6000元,按张鹏2017年10月付清全款时收房,除去三个月的装修期应从2018年1月起计算补偿租金至2019年4月,共15个月,总损失金额约为85000元。七、戴峰是根据张鹏存在违约事实才行使有关抗辩权,之后才行使合法解除权,因此戴峰解除涉案合同合法有据。1.2017年4月底,戴峰得知银行同贷书下来后感到很惊讶。因为戴峰本人是从事房地产行业,知晓银行流程,因为在同贷书下来之前戴峰从来没有收到张鹏及中介公司的通知去签署网签合同,而根据银行的贷款流程,没有网签合同是不可能出具同贷书的,为此戴峰立即去增城房管局了解是否有签署网签合同,结果戴峰查询到网签合同于2017年3月8日签订,但是网签合同的内容文本没有向戴峰公示。接着戴峰去了房管局附近的工商银行荔乡支行,了解到如果网签合同不实,银行是不会放贷的,因为根据银行的532号文的规定,银行在放贷前一定要审核网签合同的真实性和相关资料,戴峰据此于2017年4月28日微信通知回复张鹏中止合同履行,要求张鹏先行改正,并于2017年5月3日再次书面通知。2.张鹏收到戴峰的中止合同通知后,不但没有在合理期限内纠正,也不提供担保而是于同年的5月5日撤销了编号尾号为9449的网签合同,5月9日提起了本案诉讼,5月11日申请查封了涉案房屋,直接导致银行贷款被取消,之后张鹏又未能在合同约定的125天履行期即2017年5月25日前提供担保或者变更为一次性付款。根据双方签订的房屋买卖合同第十二条的约定,张鹏的行为已构成根本违约。戴峰依法行使不安抗辩权后,张鹏未在合理期限内恢复履行能力且提供担保,戴峰依法解除涉案买卖合同。八、张鹏在本案中具体违约行为如下:1.根据双方签订的房屋买卖合同,张鹏负有在合同签订后25个工作日内办妥银行按揭贷款手续的义务,而签订网签合同是办理银行按揭手续必备的文件,但直到银行同贷书出具后,戴峰均未接到过张鹏的通知协助签订网签合同,因此张鹏违反了通知戴峰签署网签合同办理银行贷款的义务;2.张鹏委托的按揭中介成泽公司存在变造网签合同、骗取银行同贷书的行为,其行为受到了行政处罚,而张鹏也因其委托中介公司的过错,应向戴峰承担违约责任。3.2017年5月5日,张鹏委托的成泽公司因涉嫌造假无法向住建局提供尾号为9449的网签合同原件,故于该日将网签合同从网上撤下来,银行虽然于2017年4月18日出具了同贷书,但根据银行内部532号文的规定,发放贷款前必须要核对尾号为9449的网签合同,而该网签合同已于2017年5月5日被撤销,故银行发放贷款的履行基础已经没有,银行不可能再发放贷款。故张鹏不能依约取得贷款并依约支付购房款,其违反了合同约定的付款条件。九、根据双方签订的买卖合同附件第2条的约定,2017年5月25日是过户的最后履行期限,在此之前,戴峰有权利在任何一天配合张鹏过户,有权利在张鹏的同贷书被撤销还没有提供担保的情况下拒绝提前履行,但张鹏在没有任何证据证明戴峰违约的情况下于2017年5月5日撤销网签合同,5月9日提起诉讼,5月11日查封涉案房产,其一系列的行为直接导致银行按揭贷款无法实现,且张鹏也未在买卖合同第十二条约定的期限内提供担保或者变更一次性付款,而是在2017年9月7日的庭审当中才表示变更一次性付款,此时早已超过了合同约定的期限,逾期超过30天,故戴峰解除涉案买卖合同合法有据。综上,一审判决认定事实和适用法律严重错误,应依法撤销并改判。

对戴峰的上诉,张鹏二审答辩称:一审判决认定事实清楚,适用法律基本正确,不同意戴峰的全部上诉请求。一、一审程序正确。戴峰在本案发生以后,多次以类似事由向法院起诉,滥用诉权,法院有权对此不予理会。在张鹏于2017年5月提起本案诉讼以后,戴峰先后向法院提起(2017)粤0183民初7316号、(2018)粤0118民初932号案诉讼,戴峰在该两案中的诉请是相似的,始终围绕着戴峰要求解除《房屋买卖合同》这一主要目的。7316号案历经两次庭审后,在一审法院即将作判时,戴峰却请求撤回起诉,一审法院据此裁定准予其撤回起诉。932号案中历经两次庭审,一审法院判令驳回了戴峰的诉讼请求。而在本案的一审期间,戴峰又一次提出与前两案相类似的的反诉请求,上述行为属于滥用诉权,一审法院并无受理戴峰反诉的必要。同时,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定,对被告的反诉请求,法院可以与本诉合并审理,并无强制规定法院必须合并审理反诉请求,故一审法院对戴峰滥用诉权行为的处理是恰当的,不存在违法的情况。二、张鹏办理银行按揭贷款手续不存在违法的情况,且按揭手续亦不影响张鹏履行付款义务,不会导致房屋买卖合同无法履行而需要解除的情形。在932号案中,工商银行表示已对房屋交易真实性进行了审查,亦对张鹏的偿还贷款能力进行审查,也因此要求将张鹏的父母追加为贷款担保人,故同贷书是在符合规定的情况下出具的,整个按揭手续办理过程都是合法的。戴峰称担心同贷书会被撤销而影响其获得房款,但其没有任何证据证明同贷书会被撤销,而实际上银行一直都愿意在房屋交易后向戴峰支付房款,根本不会影响戴峰获得全部房款。退一步说,就算张鹏最终未能获得银行按揭贷款,依据《房屋买卖合同》附件第2条第(3)项的约定,张鹏也可在收缴证件收据时再向戴峰补足全部房款。所以无论按揭最终是否获得银行批准,根本不影响张鹏如约履行合同,戴峰亦不得以无法获得银行按揭贷款为由解除《房屋买卖合同》。三、网签合同的效力不影响双方之间房屋买卖合同的履行。戴峰在2017年1月20日签订《房屋买卖合同》时已委托房屋中介代理其签订网签合同,而且网签合同约定的内容与双方签订的房屋买卖合同约定的内容是一致的,是双方的真实意思表示。签订网签合同只是房屋管理行政部门为了防止“一房二卖”和统计房屋交易数据而规定的相当于公示、登记的行为,并非实际履行的合同。双方签订的《房屋买卖合同网签委托确认书》己确认双方是清楚了解网签合同的内容,网签合同内容与签订的买卖合同约定内容不一致,以买卖合同内容为准。可见双方实际履行的是一开始便签署的《房屋买卖合同》,因此无论后签署的网签合同的效力如何,均不影响房屋买卖双方己签订的合同的履行。四、张鹏不存在逾期履行合同义务的违约行为。涉案《房屋买卖合同》签署后,张鹏一直积极配合办理中介组织的房屋按揭申请手续和房屋过户交易手续,而这些手续并非张鹏一方即可单独完成,需要戴峰配合。虽然房屋买卖合同约定了在签订合同后的25个工作日内办理按揭贷款申请手续,但是戴峰在2017年3月8日才协助签署了《同意出售共有财产声明书》,因此并非张鹏的原因拖延办理按揭申请手续,同时戴峰的前述行为也表明其是愿意继续履行合同的。此后,张鹏获得银行同贷书,随即联系了房屋中介通知戴峰办理过户,戴峰却拖延不办理,并无理要求解除合同。故戴峰才是违约方,其无权解除涉案《房屋买卖合同》。五、戴峰是以张鹏逾期办理相关手续为由而要求解除合同,而当时根本没有任何证据证明张鹏不能得到银行贷款以支付房屋尾款,故戴峰无权行使不安抗辩权,其也从未行使过。六、戴峰并无证据证明银行同贷书无效,其一直强调网签合同是伪造的,但签订网签合同本来就是戴峰应当履行的义务。如果本案无法签订网签合同,也是戴峰原因造成,其构成违约。七、张鹏在2017年4月底已经通知戴峰,没有超过合同最后的过户期限。按合同约定,就算银行没有贷款,张鹏也可以在过户的时候将尾款一次性支付给戴峰,无需提前通知。如前所述,戴峰有关按揭无效、网签合同无效的两个上诉理由均不成立。综上,戴峰无权提出解除合同,在张鹏要求过户的时候,戴峰拒绝履行合同已经构成违约,应当承担违约责任并且继续履行过户。八、网签合同只是房屋交易的环节,本案网签合同实际上是买卖双方共同委托中介公司制作的,有关内容也是照搬双方之前签订的买卖合同。根据该网签合同可以办理相关按揭手续,在《房屋买卖合同网签委托确认书》中也已明确约定“网签合同与之前买卖合同不一致时,以买卖合同为准”。故双方房屋买卖合同关系已经确立,是可以办理有关按揭手续的,戴峰以网签合同为由不构成解除合同的条件。九、涉案合同约定的是办妥按揭申请手续的时间,并非办妥按揭手续,戴峰混淆了上述两个不同的概念。至于付款问题,张鹏在明确得到戴峰回复称不卖房子时才提起诉讼,由于银行同贷书存在有效期,过了有效期需要重新办,在戴峰不同意过户的情况下,张鹏只能向法院提起诉讼。至于撤回网签,并不是张鹏授权的,张鹏也没有要求或委托相关人员或机构去办理撤回网签的行为。张鹏在起诉后,在明确了银行有可能不一定办理按揭手续的情况下,便按照法院征询的依据将房款余额交给法院保管,证明张鹏有足够能力和资金履约。至于按揭手续的办理比合同约定的时间延迟,是因为戴峰没有配合办理按揭手续。综上,一审判决认定事实清楚,适用法律基本正确,请求二审法院依法驳回戴峰的全部上诉请求。

原审第三人德佳公司经本院传票合法传唤,未到庭参加诉讼,亦未向本院提交书面意见或举证。

2017年5月9日,张鹏向一审法院起诉,请求判令戴峰:1.继续履行《房屋买卖合同》并配合张鹏办理广州市增城区××翡翠绿洲湖滨路××房的产权变更登记至张鹏名下;2.向张鹏支付延迟办理产权登记违约金(以400万元为基数,按每日千分之一,从2017年5月9日起计算至付清日止,暂计至2017年5月10日的违约金是8000元);3.负担本案诉讼费。一审法院于2017年11月7日作出(2017)粤0183民初3080号民事判决书,判令戴峰继续履约,配合张鹏办理涉案房屋的过户手续,张鹏在过户之日向戴峰支付购房尾款370万元,并判令戴峰以总房款400万元为本金、按每日千分之一的标准向张鹏支付从2017年5月9日起至履行完毕之日止的违约金;等。判后,戴峰不服,上诉至本院。本院于2018年5月8日作出(2018)粤01民终3890号民事裁定书,以一审对于“戴峰提出有权行使合同解除权的理由能否成立”、“对于戴峰在诉讼中所提出的张鹏是否办理了合法有效的按揭贷款手续、按揭贷款手续的真实与否对于戴峰合同目的实现有无实质性影响,能否作为其拒绝履行合同的合理抗辩”的事实均未查明为由,裁定撤销上述一审判决,发回一审法院重审。一审法院遂重新立本案审理。

一审法院经审理查明:位于广州市增城区××翡翠绿洲湖滨路××房登记的权利人是戴峰,建筑面积为272.31平方米。

2017年1月20日,戴峰(卖方)与张鹏(买方)、德佳公司(经纪方)共同签订《房屋买卖合同》,约定“……第一条买卖之房屋(以下简称该物业)地址为:增城区××翡翠绿洲湖滨路××房,建筑面积为272.31平方米……第四条该物业按套出售,买卖双方同意该物业成交价为人民币肆佰万元整……第十一条……卖方不能按本合同约定将该物业出售予买方,或者因违约而无法将该物业售予买方的,应向买方支付该物业所交定金双倍作违约金,卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付`或者未能按时履行合同约定的其他义务,每逾期一天,按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金……第十六条卖方同意买方或经纪方可将款项存入下述帐户,视同卖方已收取款项:开户银行名称:中国建设银行,户名:戴峰,帐号:4340……。第十七条买卖双方的有效文书送达地址以本合同记载的联系地址为准,自邮寄之日起五天内视为送达。”,合同附件约定“买卖双方一致同意由买方按下述第2项支付楼款并办理交易手续。如在交易过程中,因公众假期、银行、房管局等政府部门原因导致交易延期的,则时间相应顺延:……2、按揭付款(1)签订本合同时支付人民币叁拾万元(¥300000元)作为定金……(2)本合同签订后111天内(2017年5月1日前)支付首期款(不含定金)人民币贰拾万元整……剩余首期款人民币玖拾叁万元整(¥930000元)应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清。交易过户手续须在本合同签订后125天内完成(以付清双方交易税费为准)。(3)人民币贰佰伍拾柒万元整(¥2570000元)由买方申请银行按揭贷款方式支付。买方应在签订本合同后25个工作天内办妥按揭贷款申请手续,而卖方应全力协助买方办理相关手续,包括提供资料、签署有关文件/合同等……”。同时,戴峰(甲方,卖方)与张鹏(乙方,买方)共同签署《房屋买卖合同网签委托确认书》,载明“……位于增城区××翡翠绿洲湖滨路××房物业……属甲方所有,甲方同意出售给乙方,乙方愿意购买。双方确认,该物业总成交价扣除溢价、交易成本、装修家电(如有)等费用之后,净楼价为人民币贰佰零肆万元整(¥2040000),并独家委托广州市德佳房地产咨询有限公司按上述价格进行物业的买卖合同网签手续。对于该物业的网签合同内容,甲乙双方清楚了解并予确认,并自愿接受合同条款约束,如网签合同内容与甲乙双方签订的买卖合同约定内容不一致的,应以双方约定的买卖合同为准。”

2017年1月22日,戴峰出具《收款收据》给张鹏收执。《收款收据》的内容为:“本人戴峰……是增城区××翡翠绿洲湖滨路××房(单位)之业主,现收到买家张鹏……交来(承购)上述单位之定金款项用途(款项由庄木莲支付……)金额为小写¥300000……收据金额以卖方收到的定金凭证为准。特此立据!”

2017年1月22日、23日,张鹏通过庄木莲的银行账户向戴峰在《房屋买卖合同》中所留的收款帐户网银转账合计30万元。

2017年3月4日,张鹏与戴峰就买卖涉案房屋委托成泽公司代办银行按揭手续,确保按揭顺利进行买卖双方确认相关信息而签署了《按揭业务受理确认函》,该确认函载明按揭公司代收买方张鹏资料原件有收入证明、银行流水、名下无房产证明,以及按揭公司代收卖方资料原件有查册表等。同时该确认函下方还载明办理按揭的基本流程。

2017年3月,胡雪梅(戴峰配偶)签署《同意出售共有财产声明书》协助张鹏办理涉案房屋按揭贷款申请。该声明书载明“本人与戴峰(以下简称售房人)是夫妻关系,现座落于增城区××翡翠绿洲湖滨路××房……的房产是本人与售房人的共有财产,现本人同意售房人出售上述房产以及办理有关房屋交易等手续。特此声明。”该声明书载明的落款日期是2017年3月8日。庭审中,戴峰称该声明书实际签署日期是2017年3月4日,该日期是德佳公司通知其与胡雪梅协助办理按揭贷款的时间。

2017年3月8日,广州市成泽房地产代理有限公司为张鹏与戴峰买卖涉案房屋申请按揭贷款手续办理了《广州市存量房买卖合同》(即网签合同),该合同中广州市成泽房地产代理有限公司是经纪方,载明的交易价格是400万元,首期款120万元在2017年4月29日前支付,剩余房款280万元在2017年6月30日前申请银行按揭手续,按照按揭方式付款等。一审庭审中,张鹏表明网签合同的买方是其本人签名;戴峰表明上述网签合同中卖方“戴峰”的签名并非其本人所签。

2017年4月18日,中国工商银行股份有限公司广州增城支行出具《中国工商银行个人二手住房贷款承诺函》,载明“张鹏……因购买位于增城区××翡翠绿洲湖滨路××房售房人戴峰订了《购房意向书》/《房屋买卖合同》,并向我行提出贷款申请。根据我行有关规定,该贷款申请现已审查通过,现就有关贷款发放有关事项承诺如下:……我行将按照与借款人签订的《个人购房借款合同》的约定发放贷款贰佰陆拾万元整至售房人戴峰在我行开立的收款账户……用于支付以上所述房产的购房款。若发生因借款人提供的资料不真实、隐瞒重大事实、涉及经济纠纷或买卖价格严重偏离房产实际价值、上述房产被查封或灭失等贷款风险及其它足以影响贷款人资金安全的情形,我行将取消本贷款承诺函并且不承担任何责任。我行的最终审批结果与本贷款承诺函不一致的,以我行上级业务主管部门最终审批结果为准……本贷款承诺函自开具之日起90日内有效。”

2017年4月27日,张鹏通过庄木莲的银行账户向戴峰在《房屋买卖合同》中所留的收款帐户网银转账20万元。

2017年4月28日,张鹏父亲与戴峰的微信聊天记录,戴峰:“你们已违约,合同履行出现问题,我要查查账,如收到,我不接受此款项,请你方便时找我取回”,张鹏父亲:“我小孩张鹏同中介将按照合同后续约好网签过户,敬请你配合网签过户。”戴峰:“暂不存在网签过户事项。给你先履行你方责任再谈。另提醒你,我的这张卡已遗失,因无款项在其中,我已准备放弃。请不要汇钱进入,否则后果自负。”

2017年5月3日,戴峰向张鹏发出《贵方违约告知函》,内容为:“张鹏先生:根据贵我双方2017年1月20日签订的《房屋买卖合同》,贵方应于合同签订后25个工作日办妥银行同意贷款的相关手续。但至今为止,贵方仍未能提供相关手续,已构成违约。贵方行为给本人造成损失,并导致合同已无法继续履行。鉴于以上情况,贵方称于4月27日向本人账户转入20万元(本人尚未查实是否入账)首期款已无任何意义,本人不接受,如查实后确实到帐,请方便时找我取回此款。特别告知,本人的建行卡……已准备放弃。请不要汇钱进入,否则,因此造成贵方资金的损失,贵方自负责任。”张鹏确认有收到上述告知函。

2017年5月4日,张鹏父亲通过微信向戴峰发出办税预约成功的截图,要求戴峰在2017年5月8日上午准时到增城房管局协助办理。戴峰回复暂时不去办理。

2017年5月23日,戴峰经广州市黄埔公证处公证,在公证员与公证员助理面前以EMS特快专递方式向张鹏在《房屋买卖合同》中所留的联系地址寄送《终止合同告知函》。该告知函的内容为:“张鹏先生:根据贵我双方2017年1月20日签订的《房屋买卖合同》附件第2条第(3)款约定,贵方应于合同签订后25个工作日内办妥银行同意贷款的相关手续。但至今为止,贵方仍未能提供相关手续,已构成违约。贵方行为给本人造成损失,并导致合同已无法继续履行……现本人再次通知贵方,上述合同已终止,并根据贵方行为对本人造成的损失,保留追索赔偿的权利……”。

德佳公司出具落款日期为2017年3月4日的《证明》一份,内容为戴峰在2017年3月4日配合张鹏办理涉案房屋银行按揭贷款手续,按揭贷款资料已交齐给按揭公司,但按揭公司复印少了戴峰的结婚证,可能造成银行贷款审批时间上推延。

在(2017)粤0183民初3080号案中,戴峰以张鹏向银行递交的《广州市存量房买卖合同》中“戴峰”签名系伪造为由向一审法院申请调查取证,一审法院向中国工商银行股份有限公司广州增城支行调取了以下相关证据材料:1.张鹏的身份证复印件、张鹏在中国农业银行个人明细对账单(日期为2016年9月4日至2017年3月5日的交易记录),2.未婚声明(出具日期2017年3月8日),3.庄木莲与张贵川的身份证、常住人口登记卡(户口簿)、结婚证复印件,4.庄木莲的《收入证明》,5.庄木莲在平安银行个人账户交易明细清单(日期为2016年2月23日至2017年2月22日的交易记录)、存折、庄木莲名下房产的产权证书、银行卡,6.涉案房屋的产权情况表和产权证书,7.戴峰与胡雪梅的身份证、结婚证、银行卡复印件,8.胡雪梅签名的《同意出售共有财产声明书》,9.广东均正房地产与土地估价有限公司对涉案房屋市场价值作出的《房地产初评报告》(评估价值时间点是2017年3月7日,报告出具时间是2017年3月13日),10.《二手楼购房合同》,11.《广州市存量房买卖合同》,12.《营业部存量房网签-银行按揭接口系统(买卖合同信息)》等。其中《二手楼购房合同》载明的内容为,戴峰将涉案房屋卖给张鹏,房屋价格400万元,拟购房首期款140万元,由张鹏在银行发放贷款前交付给戴峰,按揭贷款260万元在办妥交易过户及抵押登记备案后,银行将按揭款项划入戴峰帐号内。本案庭审中,张鹏对上述证据材料的真实性、合法性、关联性均无异议,张鹏主张在签订合同之后春节之前,张鹏通过德佳公司催促戴峰配合办理按揭贷款手续,但戴峰外出无法配合,直到2017年3月4日德佳公司回复可以办理之后,张鹏才办理按揭贷款申请手续;由于戴峰是在2017年3月后才配合办理按揭贷款申请,因此按揭贷款申请的时间也是由戴峰配合的时间来决定。戴峰对上述调取证据材料的真实性没有异议,对合法性、关联性有异议,戴峰主张涉案房屋的评估报告的出具日期是2017年3月13日,超过了合同约定的25个工作日,张鹏已违约;戴峰对《二手楼购房合同》中“戴峰”签名的真实性不予认可,戴峰记不清楚有没有签订过该份合同。此外,戴峰陈述,其在2017年3月4日接到德佳公司的通知才去办理的按揭贷款手续,在此之前,其通过德佳公司催促张鹏尽快办理,但德佳公司回复说张鹏有事在忙。

在(2017)粤0183民初3080号案诉讼过程中,张鹏向一审法院申请诉讼保全,一审法院依法作出(2017)粤0183民初3080号民事裁定书,裁定查封戴峰名下的涉案房屋。

在(2017)粤0183民初3080号案的审理过程中:一、张鹏陈述以下事实,1.《存量房买卖合同》中“戴峰”是谁签署的不知道,但是张鹏的名字是其本人签署的。2.戴峰之前没有提出过同贷书有问题,只是因为房价上涨,才找借口不出售房屋。二、戴峰陈述以下事实,1.德佳公司在4月底的时候告知张鹏已取得同贷书,但是没有给戴峰看过任何资料。2.戴峰一开始发给张鹏的函件中载明是张鹏违反了合同规定,与价格上涨无关,张鹏名下已有一套房屋,就是因为要从该套房屋除名后,才能办理七成按揭手续,张鹏名下的房屋影响了本案的按揭进行。网签合同如真的有签名,那么张鹏应提供原件。3.没有证据证明《中国工商银行个人二手住房贷款承诺函》被撤销,但是银行工作人员口头说过。三、德佳公司陈述以下事实:1.张鹏与戴峰办理按揭贷款申请递交资料时,德佳公司在场,但德佳公司没有详看这些材料,因按揭手续是由与德佳公司合作的按揭公司办理。2.在张鹏取得银行同贷书之后,张鹏催促德佳公司,德佳公司遂与戴峰沟通,但戴峰告知不再出售涉案房屋。3.德佳公司知道张鹏取得同贷书,也通知过张鹏和戴峰。4.《房屋买卖合同》后面所附《房屋买卖合同网签委托确认书》是委托德佳公司前往办理按揭手续的,但德佳公司不清楚《广州市存量房买卖合同》中“戴峰”名字是谁签署的。5.张鹏、戴峰在2017年3月4日共同前往办理的按揭手续。

2018年1月15日,戴峰另案起诉张鹏、中国工商银行股份有限公司广州增城支行、广州市成泽房地产代理有限公司,诉请:1.确认张鹏与广州市成泽房地产代理有限公司未经其授权签订的《广州市存量房买卖合同》侵犯其姓名权、签约权,对其不具有约束力,2.确认张鹏与中国工商银行股份有限公司广州增城支行出具的《个人二手房贷款承诺书》侵犯其合同解除权,判令停止侵权,予以撤销,3.张鹏、中国工商银行股份有限公司广州增城支行、广州市成泽房地产代理有限公司赔偿其各项经济损失暂计10万元等。一审法院受理案号为(2018)粤0118民初932号。在该案审理过程中,中国工商银行股份有限公司广州增城支行陈述以下事实:1.张鹏申请按揭贷款的资料是委托广州市成泽房地产代理有限公司提交的;2.买卖双方签订《二手楼购房合同》是其受理按揭贷款申请时审查买卖双方真实交易的前提;3.其收到买卖双方的《二手楼购房合同》原件及业主配偶同意出售房屋的声明书,其审查确认张鹏具有贷款能力,并审查张鹏申请按揭贷款的资料符合规定后才出具了同意贷款书,因此其出具的二手房同意贷款书是有效的;4.网签合同是由不动产登记中心或有权代理的中介机构进行的网签,其没有能力去监督网签,其是根据买卖双方签订的二手楼买卖合同以及国土局网站备案的相关交易信息审查是否一致;5.张鹏在申请按揭贷款时名下没有房产,张鹏的父母为张鹏贷款的担保人,所以其认为张鹏的还款能力没有问题,其是在符合规定的情况下出具的同贷书。同时,中国工商银行股份有限公司广州增城支行还在该案庭审中出示了《二手楼购房合同》及附件2《同意出售共有财产声明书》原件。另外,广州市成泽房地产代理有限公司在该案中提供了德佳公司委托广州市成泽房地产代理有限公司代办张鹏与戴峰买卖涉案房屋的网签合同的《委托书》复印件以及张鹏与戴峰签署的《房屋买卖合同网签委托确认书》复印件,拟证明戴峰与张鹏委托德佳公司代为办理网签手续,德佳公司再委托广州市成泽房地产代理有限公司按照张鹏与戴峰签订的《房屋买卖合同》代为进行网签。张鹏与中国工商银行股份有限公司广州增城支行对上述两份证据无异议。戴峰不认可上述两份证据,因广州市成泽房地产代理有限公司没有提供原件,德佳公司与广州市成泽房地产代理有限公司的委托书无效。

本案一审审理过程中,一、张鹏明确第一项诉讼请求继续履行合同的内容是要求戴峰配合办理涉案房屋的产权变更登记手续,将房屋过户到张鹏名下。

二、张鹏陈述:1.其认可戴峰在2017年3月4日配合办理了按揭贷款手续,但该日期已超过合同约定的25个工作日,此外,戴峰的配偶胡雪梅在2017年3月8日才签署同意出售房屋的声明书。2.其于2017年3月8日在《广州市存量房买卖合同》中签了名,当时戴峰并不在场,该合同中甲方即卖方签名处并没有戴峰的签名,张鹏也不清楚戴峰是何时或者有没有在该合同中签名。

三、戴峰陈述:1.《房屋买卖合同网签委托确认书》是德佳公司提供的格式版本,其没有看内容就直接在该确认书中签名,委托德佳公司办理相关手续。2.其是在德佳公司处签署的《按揭业务受理确认函》,该确认函中没有约定卖方同意委托广州市成泽房地产代理有限公司办理按揭签约手续签署网签合同;其签署该确认书时只有其与配偶胡雪梅在场,张鹏并不在场,其也不清楚广州市成泽房地产代理有限公司的人员是否在场;其在签订该确认函时,清楚知道还要到场签署网签合同,其也没有委托他人代为签署网签合同。3.其知道张鹏办妥同贷书是需要网签合同,其在法院调取的证据材料中才看到有签署《广州市存量房买卖合同》的情况。4.其收到庄木莲的20万元之后,已将款项退回给庄木莲。5.2017年4月20日,德佳公司告知其已办妥同贷书,其向德佳公司询问网签合同的问题,其还在4月底到国土部门查询网签合同的情况,其查到网签合同后,没有向银行提出异议,只是向德佳公司提出不认可网签合同。

戴峰主张向张鹏发出《贵方违约告知函》以及《终止合同告知函》有以下两个原因:一是办理同贷书一定要先签网签合同,其清楚自己没有签署过网签合同,有人冒签其姓名,二是张鹏必须要在2017年3月31日前取得同贷书,但张鹏实际上在2017年4月才取得同贷书;基于上述两个原因,以及市场价格的变化,张鹏的迟延导致其产生损失,其遂向张鹏发出上述两份函件。

四、张鹏向一审法院递交与戴峰的通话记录,拟证明戴峰以房价上涨为由不再出售涉案房屋。戴峰以听不清楚为由不予认可该通话记录的真实性、合法性。

五、戴峰为证明张鹏通过伪造其签名伙同中国工商银行股份有限公司广州增城支行共同骗取银行贷款,张鹏在履约过程存在欺诈行为的事实,提交笔迹和指模鉴定申请,要求对中国工商银行股份有限公司广州增城支行提供的《广州市存量房买卖合同》中“戴峰”签名和指模的真伪,以及该合同中多处“戴峰”签名是否同一签名拓印进行鉴定。

张鹏明确表示愿意一次性支付涉案房屋尾款,并同意法院判决将购房尾款370万元一次性支付给戴峰。同时,张鹏还向法院递交张鹏位于中国银行股份有限公司广州华夏大酒店支行的存折,表示已存入370万元用于支付涉案房屋的尾款,申请法院冻结并保证该账号内款项保存至判决生效之日止。此外,张鹏表示愿意承担办理涉案房屋过户产生的全部交易费用及税费。

一审法院认为 
一审法院认为,张鹏与戴峰、德佳公司签订的《房屋买卖合同》是各方当事人真实意思的表示,并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,合法有效,双方当事人应恪守履行。

合同签订后,张鹏通过庄木莲在2017年1月22日、23日向戴峰转账支付购房定金30万元,戴峰出具了《收款收据》给张鹏收执。以上事实有张鹏提供的《收款收据》以及银行转账凭证等证据证明,戴峰亦不持异议,一审法院予以确认。

关于违约责任的认定问题,一审法院分析如下:

一、《房屋买卖合同》附件第2条第(3)款约定:“……买方应在签订本合同后25个工作天内办妥按揭贷款申请手续,而卖方应全力协助买方办理相关手续,包括提供资料、签署有关文件/合同等……”。结合当事人提供的证据以及一审法院向中国工商银行股份有限公司广州增城支行调取的证据显示,张鹏与戴峰在2017年3月4日才签署《按揭业务受理确认书》委托按揭公司代办银行按揭贷款手续并将资料交给按揭公司,戴峰配偶是在2017年3月8日才签署了《同意出售共有财产声明书》配合张鹏办理按揭贷款申请,张鹏在2017年3月8日才提交《未婚声明》。可见,买方张鹏没有按照上述合同约定在签订合同后的25个工作日内办理按揭贷款申请,戴峰也没有在上述期限内协助买方办理相关手续提供相关资料。张鹏与戴峰在庭审中均主张在签订合同后有催促对方尽快办理按揭贷款手续,但双方均未提供相应证据进行佐证,故一审法院均不予采纳。此外,《房屋买卖合同》附件第2条第(3)款明确约定买方在签订合同后25个工作日内办妥按揭贷款申请手续。该约定只明确了办妥按揭贷款申请手续的时间,关于买方应在何时办妥按揭贷款手续或者取得银行同贷书的问题,买卖双方并未在合同中进行明确约定。因此,戴峰以张鹏取得同贷书的时间超过合同约定时间为由主张张鹏存在违约,理据不充分,一审法院不予采纳。综上,关于办理按揭贷款申请的履约问题,张鹏与戴峰均未完全按照合同约定的时间履行,存在迟延履约瑕疵。

二、戴峰主张《广州市存量房买卖合同》中“戴峰”签名并非是其本人所签,张鹏没有取得合法的银行同贷书,张鹏在办理网签合同时冒用戴峰的名义,签订了虚假的存量房买卖合同,变更了原合同约定的付款期限,可能会导致同贷书被银行取消,戴峰的债权在房屋过户之后不能实现。首先,根据庭审中查明的事实,戴峰签署了《房屋买卖合同网签委托确认书》,同意委托德佳公司按《房屋买卖合同》的价格进行涉案房屋买卖的网签手续。德佳公司在(2017)粤0183民初3080号案的庭审中亦确认戴峰委托其进行网签手续。张鹏与戴峰在2017年3月4日又签署了《按揭业务受理确认函》,同意委托广州市成泽房地产代理有限公司代办银行按揭手续,张鹏与戴峰还分别向该公司提交了办理按揭贷款申请的相关材料。从广州市成泽房地产代理有限公司在(2018)粤0118民初932号案中提供的德佳公司委托该公司代办张鹏与戴峰买卖涉案房屋网签合同的《委托书》,结合德佳公司在(2017)粤0183民初3080号案件中关于涉案房屋的按揭手续是德佳公司合作的按揭公司办理的陈述,以及中国工商银行股份有限公司广州增城支行在(2018)粤0118民初932号案件中关于张鹏申请按揭贷款的资料是委托广州市成泽房地产代理有限公司提交的陈述内容可知,办理涉案房屋的按揭贷款手续(包括网签合同)均是由买卖双方以及德佳公司委托广州市成泽房地产代理有限公司进行办理。事实上,广州市成泽房地产代理有限公司在2017年3月8日按照买卖双方以及德佳公司的委托办理了《广州市存量房买卖合同》并向中国工商银行股份有限公司广州增城支行递交了申请按揭贷款的资料。上述事实可见,张鹏并不存在冒用戴峰名义签订《广州市存量房买卖合同》的行为,且戴峰也未提供充分证据证明张鹏存在冒用其名义的行为。其次,虽然《广州市存量房买卖合同》中约定的付款时间与《房屋买卖合同》约定的不一致,但张鹏与戴峰在签署的《房屋买卖合同网签委托确认书》已明确,双方是清楚了解网签合同的内容,网签合同内容与签订的买卖合同约定内容不一致,以买卖合同内容为准。可见,办理网签合同只是买卖双方办理按揭贷款手续以及过户手续的流程之一,买卖双方并非按网签合同约定的内容履行,该合同并无实际履行之意义,网签合同的约定内容并不影响戴峰按《房屋买卖合同》约定的时间收取购房款。此外,中国工商银行股份有限公司广州增城支行对于张鹏申请的按揭贷款于2017年4月18日出具了《中国工商银行个人二手住房贷款承诺函》,同意在买卖双方办妥产权过户以及办理完贷款担保等手续后,与借款人张鹏签订借款合同发放贷款260万元。中国工商银行股份有限公司广州增城支行在(2018)粤0118民初932号案件中表明审查过张鹏在申请按揭贷款时名下没有房产、张鹏申请按揭贷款的资料符合规定,认为张鹏的还款能力没有问题的情况下才出具的同贷书,并明确出具的《中国工商银行个人二手住房贷款承诺函》有效。戴峰在本案中未能提供证据证明中国工商银行股份有限公司广州增城支行出具的《中国工商银行个人二手住房贷款承诺函》在90日的有效期内存在因张鹏的行为导致被取消或撤销的情形。因此,戴峰抗辩张鹏没有取得合法的银行同贷书,同贷书可能会被银行取消,债权不能实现的主张,无事实依据,一审法院不予采纳。再次,戴峰主张未签署过《广州市存量房买卖合同》,不认可该合同中“戴峰”签名的真实性。张鹏在本案庭审中表明不清楚戴峰有无签署过《广州市存量房买卖合同》,德佳公司陈述不清楚《广州市存量房买卖合同》中是何人签署了“戴峰”的名字。可见,张鹏及德佳公司都无法确认戴峰有签署过《广州市存量房买卖合同》。因办理网签合同是卖方配合买方办理按揭贷款申请的签署的文件之一,在戴峰自认没有签署过网签合同以及没有委托他人签署网签合同的情况下,戴峰存在未按合同约定主动配合张鹏办理相关按揭贷款手续签署有关文件的行为。

承上文分析,张鹏与戴峰在履约过程中均存在延迟办理按揭贷款申请的履行瑕疵,该行为并不必然导致合同无法继续履行,戴峰在本案中提供的证据不足以证明张鹏存在违约,根据张鹏提供的证据及一审法院调取的证据,并结合德佳公司在(2017)粤0183民初3080号案件中的陈述,一审法院认定张鹏并不存在违约。

三、张鹏取得中国工商银行股份有限公司广州增城支行出具的《中国工商银行个人二手住房贷款承诺函》后,要求戴峰配合办理过户手续,戴峰却明确拒绝配合办理过户。戴峰还于2017年5月3日向张鹏发出《贵方违约告知函》明确拒收首期房款。由此可见,在张鹏尚不存在违约的情况下,戴峰以上述行为表明不同意继续履行合同,其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”以及第九十四条“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”的规定,法律赋予守约方有解除合同的权利,故有权主张解除合同的当事人是守约方,违约方不享有合同解除权。《房地产买卖合同》虽然约定了合同解除的条件,但是在守约方即张鹏不同意协商解除合同的情况下,戴峰作为违约方,不享有合同解除的权利。因此,戴峰在2017年5月23日向张鹏发出的《终止合同告知函》不发生合同解除的效力。综上,戴峰抗辩《房屋买卖合同》已符合解除条件,合同已解除,缺乏事实和法律依据,一审法院不予采纳。

综合上文分析,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百二十一条第一款:“当事人申请鉴定,可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联,或者对证明待证事实无意义的,人民法院不予准许。”的规定,对于戴峰要求对《广州市存量房买卖合同》中“戴峰”签名和指模的真伪等申请鉴定,一审法院不予准许。

如上文所述,戴峰在履行合同过程中存在违约,张鹏作为守约方要求继续履行合同,并表明同意在本案中一次性支付涉案房屋的剩余购房370万元,是对自身权利处分,不损害相对方利益。而且,本案不具有《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定,尚未发现涉案房屋存在不宜办理过户登记到张鹏名下的阻碍问题,故张鹏要求戴峰继续履行合同,配合办理涉案房屋产权变更登记到张鹏名下,并一次性支付尾款370万元,合理合法,一审法院予以支持。

关于张鹏主张戴峰支付违约金的问题,《房屋买卖合同》第十一条约定“卖方逾期交付该物业,或者未能按时履行合同约定的其他义务,每逾期一天,按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金。”因此,张鹏主张戴峰支付违约金,合理合法,一审法院予以支持。但是,合同约定的违约金按每日千分之一(即年利率36.5%)计算确实过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定,结合《房屋买卖合同》约定的履行期限,兼顾买卖双方的实际履约情况以及卖方违约的过错程度等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则,一审法院酌定张鹏主张的违约金应以总房款400万元为基数从张鹏提起本案纠纷的诉讼之日(即2017年5月9日)起按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计至戴峰协助办理涉案房屋过户登记至张鹏名下之日止为宜,违约金以总房款400万元为限。至于张鹏主张的违约金超出上述支持的部分,一审法院不予支持。

一审法院裁判 
综上所述,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定,于2018年11月27日作出如下判决:一、戴峰继续履行《房屋买卖合同》,戴峰在本判决发生法律效力之日起十日内配合张鹏办理位于广州增城区××翡翠绿洲湖滨路××房房变更登记至张鹏名下的手续;张鹏在上述房屋过户登记至其名下之日,即向戴峰付清上述房屋的剩余购房款370万元;二、戴峰在本判决发生法律效力之日起三十日内,向张鹏支付违约金(以房价款400万元为本金,从2017年5月9日起按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计至涉案房屋变更登记至张鹏名下之日止,违约金总额以房价款400万元为限);三、驳回张鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费38800元、保全费5000元,由戴峰负担。

二审法院查明 
经审查,一审查明事实无误,且有相关证据予以佐证,本院予以确认。二审中,张鹏、戴峰均表示其不持有网签合同的原件,并均确认涉案房屋目前是空置状态,双方均持有涉案房屋的钥匙。张鹏称其持有的涉案房屋钥匙是中介公司在签约时交给其的,戴峰则称是张鹏向中介公司借用钥匙后未归还。戴峰还向本院提交《证据保全及鉴定申请书》,要求对中国工商银行股份有限公司广州增城支行存档的戴峰与张鹏所签《二手楼购房合同》原件进行证据保全;并申请鉴定张鹏向该银行提交的《广州市存量房买卖合同》第6页戴峰与张鹏的签名和指模是否《二手楼购房合同》中戴峰与张鹏签名及指模的复印件。

二审另查明,一、据广州市增城区不动产登记中心于2019年4月19日向本院出具的《购房资格证明》记载:截止2019下4月19日止,张鹏具备增城区住房购买资格。二、据打印时间为2019年4月10日的《产权情况表》记载:涉案房屋产权人为戴峰;除因本案张鹏申请诉讼保全而被查封外,没有其他查封情况;没有他项权利信息。三、一审法院于2018年11月30日判令驳回了戴峰在(2018)粤0118民初932号案中的全部诉讼请求。判后,戴峰不服,上诉至本院,本院以(2019)粤01民终4484号案立案审理,目前该案正在审理中。中国工商银行股份有限公司广州增城支行在(2018)粤0118民初932号案件中表明审查过张鹏在申请按揭贷款时名下没有房产、张鹏申请按揭贷款的资料符合规定,认为张鹏的还款能力没有问题的情况下才出具的同贷书,并明确出具的《中国工商银行个人二手住房贷款承诺函》有效。四、戴峰在本案一审中于2018年8月向一审法院提交反诉状,要求确认其向张鹏发出的《终止合同告知函》合法有效,判令解除双方签订的《房屋买卖合同》,张鹏交付的定金30万元归戴峰所有,并向戴峰支付逾期付款违约金100万元;等。对此,一审法院于2018年8月30日以不适宜与本案合并审理为由,当庭口头答复不接纳戴峰的反诉,并告知戴峰可另案主张权利。

二审中,戴峰向本院提交如下证据复印件:1.广州市增城区住房和建设局于2019年1月21日出具的增住建复﹝2019﹞63号《广州市增城区住房和城乡建设局关于网签情况的回复》,其中载明:戴峰于2019年1月18日申请查询涉案房屋的房地产中介服务合同,经查,成泽公司于2017年3月8日通过存量房网上交易系统分别制作了两份存量房买卖合同,合同编号分别为17030199449、1703013917X,均于同年5月5日办理了撤下手续。2017年5月8日,成泽公司通过存量房网上交易系统制作了存量房买卖合同(合同编号:17050068158);等。该复函后附有上述三份网签合同复印件,其中载明的售房价格均为400万元,付款方式均为按揭贷款,贷款金额均为280万元。

2.广州市增城区住房和建设局于2019年3月28日出具的增住建复﹝2019﹞260号《广州市增城区住房和城乡建设局关于市民戴峰先生信访事项的答复》,其中载明:针对戴峰2019年1月23日向该局反映成泽公司涉嫌存在违法违规的问题,经查,成泽公司于2017年3月8日为涉案房屋在存量房网签系统办理了房地产中介服务合同以及网签合同;2017年5月5日,成泽公司撤下了该房屋的网签合同,并于5月8日重新制作了新的网签合同。调查中,成泽公司无法提供房屋的中介服务合同和网签合同原件,违反了《广州市存量房网上交易规则》第十五条规定。该局已根据《广州市存量房网上交易规则》第十九条第(十一)项及第二十条规定于2019年3月20日对成泽公司发出《责令限期改正通知书》,并将案件移交市住建委处理。关于戴峰反映成泽公司涉嫌与买方张鹏串通损害当事人利益,涉嫌违反《广州市房地产中介服务管理条例》第二十四条第三项的问题,根据戴峰提供的证据材料以及该局实际调查取证情况,现有证据不足以认定上述违法违规行为,建议戴峰进一步补充涉案相关证据材料;等。

上述证据1、2拟证明网签合同中约定的成泽公司的义务是促成买卖合同的签订,并不是代戴峰签订网签合同,戴峰并未授权成泽公司签订网签合同。成泽公司因未能提供网签合同原件而被增城住建局责令改正,并移送市住建委处理。

3.增城区《(十三)二手(存量)房转移登记办理指引(含私房、单位自管房、直管公房、部队房》,拟证明网签合同是办理过户必须缴交的资料。

4.广州市增城区住房和城乡建设局于2019年4月12日出具的增住建公开﹝2019﹞6号《政府信息公开申请告知书》,及于2019年3月18日出具的增住建责改字﹝2019﹞1号《责令限期改正通知书》,其中载明:该局于2019年4月1日收到戴峰提出政府信息公开申请,故向其公开《责令限期改正通知书》。在该《责令限期改正通知书》中载明:经查,成泽公司为涉案房屋办理中介服务合同和网签合同,但未妥善保管所签订的合同等相关书面材料的行为违反了《广州市存量房网上交易规则》第十五条的有关规定,该局责令成泽公司于2019年3月22日前改正违法行为,并将整改情况书面提交该局;等。

5.广州市住房和城乡建设局于2019年4月11日出具的穗房监管法﹝2019﹞115号《关于对广州市成泽房地产代理有限公司行政处理的通知》,其中载明:因成泽公司在涉案房屋交易过程中,未妥善保管相关材料,该局对该公司作出诚信扣分、行为公示、暂停使用存量房网上交易系统一个月的处理;等。

6.网上查询打印的由广州市房地产中介协会发布的《关于对广州市成泽房地产代理有限公司给予信用扣分的公示》,其中载明:因成泽公司在促成增城区某物业交易过程中存在未妥善保管相关材料,广州市住房和城乡建设局于2019年4月11日作出相应的行政处理,该协会根据《广州市房地产中介信用评分评级管理办法》,对成泽公司扣减信用分15分。此次扣分后,成泽公司信用评分为57.5分,信用等级为失信;等

以上证据4-6拟证明成泽公司在代理涉案房屋买卖过程中存在弄虚作假、在网签合同上变造戴峰的签名、违规变更或解除网签合同的行为,其行为严重违反诚信和职业操守,受到市住建局等部门的严厉处分和失信公示。张鹏和成泽公司的上述行为,才是导致涉案房屋买卖合同在履行期届满前被终止履行的真正原因。

7.广州市增城区人民政府于2019年5月22日作出的﹝2019﹞增信处意字20号《处理意见告知书》,其中载明:戴峰认为广州市增城区住房和建设局未依法审查处理成泽公司涉嫌发布虚假交易信息和违规操作交易系统等违法行为,对该局于2019年3月28日出具的增住建复﹝2019﹞260号《广州市增城区住房和城乡建设局关于市民戴峰先生信访事项的答复》不服,向广州市增城区人民政府申请信访复查,区政府决定将该事项交由增城区住建局,要求区住建局针对戴峰的诉求进行调查处理并答复戴峰;等。

8.广州市增城区住房和建设局于2019年6月28日出具的增住建复﹝2019﹞587号《广州市增城区住房和城乡建设局关于戴峰信访事项的答复》,其中载明:戴峰于2019年5月17日、5月19日来信对增住建复﹝2019﹞260号《广州市增城区住房和城乡建设局关于市民戴峰先生信访事项的答复》提出意见,经调查后答复如下:一、戴峰投诉反映成泽公司在未与买卖双方签订解除或变更协议的情况下,于2017年5月5日撤下涉案房屋的网签合同,又于同年5月8日重新制人和网签合同,且成泽公司无法提供相关合同原件,应予查处。二、经查,成泽公司法定代表人在调查中表示:由于经办人离职,不清楚2017年5月5日、5月8日撤下及重新制作涉案房屋存量房买卖合同的原因,不清楚是否有告知买卖双方,且无法提供相关合同原件以及相关依据证明材料。关于戴峰反映成泽公司存在无合理依据进行系统操作的问题,根据《广州市存量房网上交易规则》第十九条第(七)项及第二十条的规定,该局已将案件调查情况及相关证据材料移交广州市住房和城乡建设局处理,并将继续跟进案件进展情况。同时,该局已依据《广州市房屋交易监督管理办法》第二十二条第二款进行立案调查,并将严格按相关管理规定和程序处理。关于戴峰反映成泽公司擅自发布交易信息的问题,根据戴峰提交证据材料及该局实际调查取证情况,暂未发现成泽公司存在擅自发布房屋租售信息的行为。关于戴峰反映成泽公司不按规定保存合同档案的问题,该局已作出增住建复﹝2019﹞260号答复。根据戴峰提供的证据材料及该局实际调查取证情况,成泽公司仅为该房屋交易提供按揭服务、办理网签手续,其未按规定保存存量房网签资料的行为,广州市住房和城乡建设局已于2019年4月11日对成泽公司作出诚信扣分、行为公示、暂停使用存量房网上交易系统一个月的处理;等。

9.广州市住房和城乡建设局于2019年7月4日出具的穗房监管法﹝2019﹞196号《关于对广州市成泽房地产代理有限公司行政处理的通知》,其中载明:因成泽公司在涉案房屋交易过程中,存在无合法依据擅自撤下和制作网签合同的行为,违反了《广州市存量房网上交易规则》第十九第(七)项的规定以及该公司在《广州市存量房网上交易系统使用承诺书》承诺遵守的义务,故该局对成泽公司作出诚信扣分、行为公示、暂停使用存量房网上交易系统六个月的处理;等。

9.广州市住房和城乡建设局受理戴峰提交的政府信息公开申请的短信息,以及该局于2019年7月18日出具的穗建公开﹝2019﹞1405号《广州市住房和城乡建设局关于戴峰政府信息公开申请告知书》,其中载明:该局于2019年7月10日受理戴峰提出的政府信息公开申请,故向戴峰公开穗房监管法﹝2019﹞196号《关于对广州市成泽房地产代理有限公司行政处理的通知》。

10.网上查询打印的由广州市房地产中介协会发布的《关于对广州市成泽房地产代理有限公司给予信用扣分的公示》,其中载明:因成泽公司在促成增城区某物业交易过程中存在无合法依据擅自撤下和制作网签合同的行为,广州市住房和城乡建设局于2019年7月4日作出相应的行政处理,该协会根据《广州市房地产中介信用评分评级管理办法》,对成泽公司扣减信用分15分。此次扣分后,成泽公司信用评分为42.5分,信用等级为失信;等。

经本院组织质证,张鹏对上述证据发表如下质证意见:对于其中网上查询的资料,无法确认真实性;确认其他证据的真实性、合法性,但对关联性有异议,与本案买卖合同的权利义务的认定无关,且戴峰在二审中多次提交无关证据,严重拖延案件审理,法院不应接纳。戴峰已经签署了授权委托书给按揭中介公司,按揭中介公司有权代理签署网签合同。网签合同并非实际履行的合同,实际履行的仍是最早签订的买卖合同。网签合同效力如何并不影响原来合同的履行。行政机关的答复是基于戴峰的投诉而来的,从内容来看,仅能证明成泽公司可能因存在违反行业规定的行为而遭到行业处分,但成泽公司的行为并非张鹏作出的行为,与张鹏无关,也不足以认定张鹏存在违法行为。这些证据也证明了办理按揭申请手续所依据的网签合同是根据双方签订的房屋买卖合同的内容制作的,并没有虚构或增加相关的条款去损害戴峰的利益,所以有关网签合同的手续是合法有效的。本案真正违约方是戴峰,其拒绝配合办理产权的变更手续,导致合同无法履行。这些政府文件的处理结果如何不会影响涉案买卖合同的履行,戴峰仍有义务配合办理签订网签合同和房屋过户手续。

张鹏在二审中提交了张鹏母亲庄木莲与戴峰于2017年4月25日11:47的电话录音光盘及文字整理资料,主张戴峰当时表示交易价格需要上涨,没有提出其他异议。其中记载:庄木莲说:“我们那个同贷书已经下来了,合同也差不多到时间了,你看什么时间我们把这个网签过一下。”戴峰答:“不是,你这个时间太长了,拖的时间太长了,都发生了这么多变化已经,你们都应该清楚的,现在谈过户的话已经不可能了。庄木莲问:“什么变化呢?”戴峰答:“这个我已经跟小姚说过了,他们没有跟你讲吗?”……庄木莲说:“没有哦,他就说你妈妈身体不好,这段时间过不来,所以我就打电话问一下你,大概什么时间可以。”戴峰答:“我已经跟他说了,因为你们这个……当时用你们孩子的名义去申请的话,我们老是担心你未必能办得下来。”庄木莲回答说:“已经办下来了,已经没有问题。”戴峰说:“你们申请同贷书,但好像一直没有收到你们的回音啊。后来我跟小姚说,我说你拖了这么长时间没有回应给我的话,而且现在这个市场的价格已经这么大的变化的话,我们不可能这样原来条件再给你过户了。”庄木莲说:“但是我的那个就是说我们的合同没有过期啊,因为这个合同呢他是说合同没过期。”……戴峰说:“给你举个例子吧,因为我另外一套房的话也是跟你们差不多同时卖出去的,但是呢这个后来那个业主一听到这个限购之后不久嘛,那个市场价格发生变化了,所以他天天都在追我赶紧签合同,我当时都不想跟他签合同了,但是后来他软磨硬磨的话,但是当时价格还没有涨太多,所以他也跟我大家双方说好了,就是那个调整一下价格的话,所以我还是跟他签了,但当时价格就没有涨太多。就他当时那个业主都会意识到这个价格变化的话,市场价格会影响这个合同的履行,是会影响合同。”……戴峰还说:“我当时跟你约得很好,约的是非常清楚的,因为我担心你这个同贷书办不下来的话,因为我怀疑你孩子他没有收入来源的话申请银行贷款是有问题的,所以我叫你们提前先把这同贷书办下来。”庄木莲说:“我们办下来了,这个没有什么问题啊。”戴峰说:“但是现在这个时间已经过去很久了,我要求你签合同的时候是我我忘了是多少天了好像是一个月还是20天要把那个同贷书办下来的,如果是你办不下同贷书来的话呢你要考虑其他的方式,当时啊,或者是我找其他的买家,我们当时是这样的一个想法。”……庄木莲说:“我知道没超过这个时间。你是没有跟我提这个事情。而且我们现在也是办下来。我们是4月18号办下来之后就打电话给你们约时间了,但是你也没有说什么就说你在北京有事一直下不来。”戴:“是是,我这个我妈病的话……”庄:“我知道啊,我也很理解,我就跟那个姚先生说,我说那你就在推迟到……因为我们合同也到时间了,我说那个时间段你约个日子,约个日子我们再把这个事情通知你,你就是坐个飞机来回来不是很长时间嘛,……所以你老是说我小孩怎么样说我小孩怎么样的话,这个东西都是我在那里办,也没什么证据说他……”戴:“你孩子,因为你用你孩子的名义来跟我签的话,我肯定会有这个担心的,因为他没有收入来源,他能不能够申请到按揭的话,我肯定是要怀疑的嘛。……如果你按照当时我们约定的时间,你能够把同贷书办下来给我的话,那其实是不存在那个。”庄:“我们的同贷书就是按这个约定是办下来了,我们就是说按这个日子已经办下来了。”戴:“没有,你应该是晚了很久的。其中的话我虽然没有催过你们,但是我还是去催过那个姚先生,不知道姚先生跟你们讲了没有,我说这个你要他们赶快去办这个同贷书,因为我现在不清楚它能不能申请到银行按揭的,如果申请不到的话我不能老是这样等他了。”;等。戴峰在上述电话录音中并未提及对网签合同的异议。对此,戴峰确认上述录音及文字整理稿在本案发回重审前的一审中曾由张鹏向法院提交过,并称其当时并不知道有网签合同,其是在外地陪母亲的情况下接听电话,手上没有合同资料,不可能完整对合同履行发表意见;该录音是偷录的,不合法。

经本院主持调解,张鹏要求继续履行合同,并要求戴峰承担违约金;戴峰表示同意继续履行,但不同意向张鹏支付违约金,且要求张鹏向其赔偿100万元或在此基础上予以适当补偿。双方最终未能达成调解一致意见。

二审法院认为 
本院认为,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定,第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案中,张鹏上诉主张一审调低违约金的标准不当,应按合同约定的每日千分之一的标准。戴峰则以张鹏迟延办理按揭手续,未按时履行付款义务,构成根本违约,符合法定及合同约定的解除条件,且张鹏存在伪造网签合同行为为由,上诉主张驳回张鹏要求继续履行合同及有关迟延履行违约金等全部诉讼请求,并要求审理其反诉请求。据此,本案二审争议焦点在于戴峰拒绝继续履行合同的理由能否成立,涉案合同能否继续履行,以及迟延履行的责任归属问题。对此,具体分析如下:

本案为张鹏与戴峰之间有关涉案房屋的买卖合同纠纷。审查张鹏、戴峰与德佳公司于2017年1月20日签订的《房屋买卖合同》中有关房屋买卖关系的内容,均是各方当事人真实意思表示,并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力;各方当事人均应秉持诚实信用原则,促进交易全面履行;双方均不得擅自变更或解除合同,亦不得随意终止合同履行。诸如本案之类的二手房屋买卖交易,是一个动态的复杂过程。为了完成交易,除了买方支付房款、卖方交付房屋及过户等合同主要义务外,买卖双方还负有一系列附随义务,比如办理按揭手续、签订网签合同等。在买卖双方对合同未能继续履行的原因各执一词的情况下,应在充分查明合同约定、交易流程及买卖双方实际履行过程等事实的基础上,去伪存真,找出真正阻却交易的根本原因,分清责任。从现有证据看,本院认为,戴峰主张其有权解除合同的理由并不充分,涉案合同可以继续履行,但综合考虑本案实际情况,本院酌定戴峰无须承担迟延履行违约金。理由如下:

对于作为卖方的戴峰而言,合同目的是收取房款。根据上述合同的约定,买方张鹏的付款方式为按揭贷款,即买方应于签约时支付30万元定金,2017年5月1日前支付首期款款(不含定金)20万元,剩余首期款93万元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清,余款257万元由买方申请银行按揭贷款方式支付;买方应于签约后25个工作日内办妥按揭贷款手续,卖方应全力协助买方办理;交易过户手续须在签约后125天内完成。

从现有证据看,签约后,张鹏通过庄木莲在2017年1月22日、23日向戴峰转账支付购房定金30万元,买卖双方于2017年3月4日共同委托成泽公司办理银行按揭手续,买方张鹏亦于2017年4月18日取得了银行出具的同贷书,并于2017年4月27日向戴峰转账支付20万元,但被戴峰退回,买卖双方发生争议,未继续履约。张鹏于2017年5月9日提起本案诉讼,要求继续履行合同,戴峰则于2017年5月23日向张鹏寄出《终止合同告知函》,以张鹏未于签约后25个工作日内办妥银行同意贷款的相关手续,构成违约,导致合同无法继续履行为由,要求终止合同等。

从上述事实及合同约定可知:一、张鹏办理按揭贷款手续的时间虽有迟延,但并不构成根本性违约。1.《房屋买卖合同》附件第2条第(3)款明确约定买方在签订合同后25个工作日内办妥按揭贷款申请手续。该约定只明确了办妥按揭贷款的申请手续的时间,并未明确约定买方何时办妥按揭贷款手续、取得银行同贷书,且办理按揭申请手续后能否取得银行同贷书,尚需经银行审查决定,买卖双方亦不可能对此进行明确约定,故戴峰认为上述合同约定指的是张鹏办妥所有按揭手续并取得同贷书的时间,显然有违常理。2.办理按揭贷款虽然是买方主要义务,但按合同约定及交易习惯亦需要卖方的配合。戴峰与张鹏同时于2017年3月4日才签署《按揭业务受理确认书》委托按揭公司代办银行按揭贷款手续并将资料交给按揭公司,戴峰配偶是在2017年3月8日才签署了《同意出售共有财产声明书》配合张鹏办理按揭贷款申请,张鹏在2017年3月8日才提交《未婚声明》。可见,虽然买方张鹏迟延办理按揭贷款申请手续,但卖方戴峰亦愿意配合办理,买卖双方均以实际行为表明愿意继续履行合同。故此后,戴峰又以张鹏取得同贷书的时间超过合同约定时间为由主张张鹏根本违约,继而要求解除合同,理据并不充分,本院不予采纳。

二、有关网签合同中戴峰的签名问题并未对涉案交易的继续履行构成实质性障碍,亦无充分证据证明张鹏对此应承担责任。

首先,根据庭审中查明的事实,张鹏与戴峰共同签署了《房屋买卖合同网签委托确认书》,同意委托德佳公司进行涉案房屋买卖的网签手续。德佳公司在(2017)粤0183民初3080号案的庭审中亦确认戴峰委托其进行网签手续。张鹏与戴峰在2017年3月4日又签署了《按揭业务受理确认函》,同意共同委托成泽公司代办银行按揭手续,张鹏与戴峰还分别向该公司提交了办理按揭贷款申请的相关材料。从成泽公司在(2018)粤0118民初932号案中提供的德佳公司委托该公司代办张鹏与戴峰买卖涉案房屋网签合同的《委托书》,结合德佳公司在(2017)粤0183民初3080号案件中关于涉案房屋的按揭手续是德佳公司合作的按揭公司办理的陈述,以及中国工商银行股份有限公司广州增城支行在(2018)粤0118民初932号案件中关于张鹏申请按揭贷款的资料是委托成泽公司提交的陈述内容可知,办理涉案房屋的按揭贷款手续(包括网签合同)均是由买卖双方共同委托德佳公司及案外人成泽公司办理。事实上,成泽公司在2017年3月8日按照买卖双方以及德佳公司的委托办理了《广州市存量房买卖合同》并向中国工商银行股份有限公司广州增城支行递交了申请按揭贷款的资料。虽然戴峰在二审中提交了其向相关行政机关投诉及获得答复的函件等证据,但这些证据内容仅能证明成泽公司在办理网签合同手续过程中存在违规操作,并不能证明张鹏存在与中介公司串通冒用戴峰名义签订《广州市存量房买卖合同》的行为。

其次,虽然《广州市存量房买卖合同》中约定的付款时间与《房屋买卖合同》约定的不一致,但张鹏与戴峰在签署的《房屋买卖合同网签委托确认书》已明确,双方是清楚了解网签合同的内容,网签合同内容与签订的买卖合同约定内容不一致,以买卖合同内容为准。可见,办理网签合同只是买卖双方办理按揭贷款手续以及过户手续的流程之一,涉案《房屋买卖合同》才是买卖双方真正履行的合同。此外,中国工商银行股份有限公司广州增城支行对于张鹏申请的按揭贷款于2017年4月18日出具了《中国工商银行个人二手住房贷款承诺函》,同意在买卖双方办妥产权过户以及办理完贷款担保等手续后,与借款人张鹏签订借款合同发放贷款260万元。中国工商银行股份有限公司广州增城支行在(2018)粤0118民初932号案件中表明审查过张鹏在申请按揭贷款时名下没有房产、张鹏申请按揭贷款的资料符合规定,认为张鹏的还款能力没有问题的情况下才出具的同贷书,并明确出具的《中国工商银行个人二手住房贷款承诺函》有效。戴峰在本案中未能提供证据证明中国工商银行股份有限公司广州增城支行出具的《中国工商银行个人二手住房贷款承诺函》在90日的有效期内存在因张鹏的行为导致被取消或撤销的情形。一审据此认定戴峰抗辩张鹏没有取得合法的银行同贷书,同贷书可能会被银行取消,债权不能实现的主张,无事实依据,不予采纳,并无不当。

再次,虽然戴峰主张未签署过《广州市存量房买卖合同》,不认可该合同中“戴峰”签名的真实性,张鹏及德佳公司亦无法确认戴峰有签署过《广州市存量房买卖合同》,目前各方均表示不持有该合同的原件,而戴峰为此在二审中提交多份证据证明其多次向相关部门投诉,查明成泽公司亦未何保管好上述网签合同,并存在擅自撤下网签等违规行为,相关行政机关已据此给予成泽公司诚信扣分、行为公示、暂停使用存量房网上交易系统的处理。但一方面,上述行政机关的答复并未认定张鹏对此亦应担责,另一方面,因合同约定交易过户手续须在签约后125天内(即2017年5月25日前)完成,故在张鹏一方先后于2017年4月28日、2017年5月4日向戴峰发送微信,要求戴峰配合办理网签、继续履约时,并未超过合同约定的履行期限;张鹏一方于2017年4月28日支付首期款20万元的行为亦符合合同约定的日期即2017年5月1日前;再者,张鹏于2017年5月9日提起本案诉讼要求继续履行合同时,亦未超过合同约定的最后履行期限。而戴峰于2017年5月3日发函拒收款,并拒不配合网签及过户手续的行为,才是导致涉案交易未能继续履行的原因。

另,戴峰虽称网签合同上其签名不真实会影响同贷书的效力,导致其收取房款的目的不能实现,但一方面,从现有证据来看,无论是在张鹏一方提供的2017年4月25日的电话录音中,还是在戴峰于2017年5月3日发出的《贵方违约告知函》中,戴峰仅提出张鹏未按时办妥银行贷款手续构成违约的主张,均未就网签合同提出异议,即在张鹏提起本案诉讼前,并无证据显示戴峰系以网签合同存在问题为由拒不履行合同;另一方面,如前所述,从现有证据来看,银行确认同贷书有效。再者,在二手房屋交易过程中,买卖双方均应依法办理网签手续。即使戴峰发现网签合同存在问题,基于促进交易的考虑,其亦可通过与张鹏或中介方协商的方式妥善解决,而不是简单拒绝张鹏一方提出的配合网签、过户等继续履约要求。纵观本案,戴峰并无充分证据证明涉案房屋买卖合同无法继续履行,亦不能充分举证证明其出售房屋收取房款的合同目的将不能实现,故戴峰主张本案出现合同的法定解除情形,缺乏理据,本院不予采纳。张鹏在多次催告戴峰履约未果的情况下,及时提起诉讼;在诉讼过程中,基于同贷书已过有效期并经一审法院释明后,张鹏明确表示同意变更付款方式为一次性付款,同时提供存折证明其具有付款能力,因此,涉案房屋的交易并不存在其他实质性障碍,一审法院在此情况下判令支持了张鹏要求继续履约及支付剩余房款,合理有据,亦有利于维持交易的稳定性。

三、至于迟延履行违约金。从目前我国法律规定及审判实践来看,违约金的确定应以损失填平为原则。考虑到张鹏在履约过程中亦存在迟延办理银行按揭申请手续等瑕疵行为,而相关行政机关亦查明本案买卖双方共同委托办理按揭手续的成泽公司在办理网签手续过程中,确实存在违规行为,戴峰以此为由拒不履行合同的行为尚属情有可原;再者,从签约至今,戴峰仅收取了张鹏支付的定金30万元,而张鹏亦确认其在签约后即已持有涉案房屋的钥匙,故在本院判令支持了张鹏继续履约即房屋过户的诉讼请求的情况下,综合考虑到本市二手房屋交易市场中房价波动的实际情况,本院认为张鹏亦无较大损失。基于上述因素,综合考虑买卖双方权益平衡,本院酌定戴峰无需承担迟延履行违约金。一审对此处理欠妥,本院据实改判。

至于戴峰提出的证据保全及鉴定问题。因戴峰对此已经另案提起诉讼,且目前各方当事人均不能提交网签合同的原件,而从现有证据及查明事实来看,亦无鉴定必要,故本院对此不予接纳。

一审法院根据实际审理情况,未予接纳戴峰的反诉,并不违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定。戴峰对此如仍有异议的,可另循合法途径解决。

综上所述,一审查明事实基本清楚,唯部分处理不当,本院据实改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定,判决如下:

二审裁判结果 
一、维持广州市增城区人民法院(2018)粤0118民初4409号民事判决第一项及受理费、保全费负担部分;

二、撤销广州市增城区人民法院(2018)粤0118民初4409号民事判决第二项、第三项;

三、驳回张鹏的其他诉讼请求。

二审案件受理费64320元,由张鹏负担25520元,戴峰负担38800元。

本判决为终审判决。
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